Zustandsklasse

Reines Baujahr und tatsächliches Alter eines Gebäudes sagen wenig darüber aus, wie werthaltig eine Immobilie tatsächlich ist: Ein 1970 errichtetes, aber durchgreifend saniertes Gebäude kann werthaltiger sein als ein unsaniertes Gebäude aus den 1990er-Jahren. Sachverständige und Gutachterausschüsse ordnen Gebäude daher in Zustandsklassen ein, die typischerweise von „neuwertig/vollständig modernisiert" über „durchschnittlich unterhalten" bis „sanierungsbedürftig/erheblicher Instandhaltungsstau" reichen.

Die Zustandsklasse fließt vor allem in zwei Richtungen in die Wertermittlung ein:

• Sachwertverfahren: Bei der Ermittlung der Alterswertminderung (zum Beispiel nach dem Verfahren nach Ross) wird das tatsächliche Baujahr durch ein „fiktives" oder modernisiertes Baujahr ersetzt, wenn umfangreiche Modernisierungen den Bauzustand deutlich verbessert haben. Die Zustandsklasse ist damit ein Korrekturfaktor für die Restnutzungsdauer.
• Vergleichswertverfahren: Bei der Auswahl vergleichbarer Kauffälle wird die Zustandsklasse herangezogen, um Vergleichspreise durch Zu- oder Abschläge an den tatsächlichen Modernisierungsgrad des Bewertungsobjekts anzupassen.

Für Makler ist die realistische Einschätzung der Zustandsklasse ein wichtiger Baustein der Objektbewertung und Preisfindung, da sie erklärt, warum baugleiche Objekte je nach Modernisierungsstand deutlich unterschiedliche Marktwerte erzielen.

Zwei Einfamilienhäuser mit identischem Baujahr 1985 werden verglichen: Das eine wurde seit dem Bau nicht modernisiert (Zustandsklasse „sanierungsbedürftig"), das andere erhielt neue Fenster, Dach und Heizung (Zustandsklasse „modernisiert"). Bei der Wertermittlung wird für das modernisierte Haus ein jüngeres fiktives Baujahr angesetzt, was zu einer geringeren Alterswertminderung und einem höheren Sachwert führt.