Zustimmungserfordernis nach § 1365 BGB

§ 1365 BGB greift immer dann, wenn ein Ehegatte im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§§ 1363 ff. BGB) über sein gesamtes Vermögen oder einen so wesentlichen Teil davon verfügen will, dass praktisch nichts Nennenswertes übrig bleibt. Für Makler ist die Norm hochrelevant, weil sie in der Praxis oft genau dann zuschlägt, wenn eine selbstgenutzte Immobilie den Löwenanteil des Vermögens eines Ehepartners ausmacht:

• Einzelverfügung über das gesamte Vermögen: Auch wenn nur ein Ehegatte im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, kann der Verkauf zustimmungspflichtig sein, wenn die Immobilie den wesentlichen Vermögenswert dieses Ehegatten darstellt. Die Rechtsprechung zieht als Faustregel häufig eine Grenze von etwa 85–90 % des Gesamtvermögens; bei größeren Vermögen können auch geringere Anteile relevant sein.
• Betroffene Geschäfte: Verkauf, Schenkung, aber auch die Belastung mit einer Grundschuld oder Hypothek sowie – nach herrschender Meinung – bereits das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft (Kaufvertrag), nicht erst die dingliche Übereignung.
• Rechtsfolge fehlender Zustimmung: Das Geschäft ist gemäß § 1366 BGB schwebend unwirksam, bis der andere Ehegatte zustimmt oder das Familiengericht die Zustimmung ersetzt (§ 1365 Abs. 2 BGB, z. B. bei unbegründeter Verweigerung oder Abwesenheit des Ehegatten). Verweigert der Ehegatte die Zustimmung endgültig, scheitert das Geschäft vollständig.
• Gutgläubiger Erwerb ausgeschlossen: Anders als beim gutgläubigen Erwerb vom Nichtberechtigten schützt § 1365 BGB den nicht zustimmenden Ehegatten auch gegenüber einem gutgläubigen Käufer – ein Vertrauensschutz besteht hier nicht, weil das Grundbuch die Ehegatteneigenschaft nicht ausweist.
• Praxisrelevanz für Makler: Bereits beim Alleinauftrag und spätestens beim Notartermin muss geklärt werden, ob der Verkäufer verheiratet ist, in welchem Güterstand er lebt und ob die Immobilie sein wesentliches Vermögen darstellt. Notare verlangen in Zweifelsfällen regelmäßig die Zustimmungserklärung des Ehegatten (ggf. notariell beglaubigt) oder eine Erklärung, dass kein Fall des § 1365 BGB vorliegt.
• Keine Anwendung bei Gütertrennung oder Gütergemeinschaft: Die Norm gilt ausschließlich im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Bei vereinbarter Gütertrennung (§ 1414 BGB) oder Gütergemeinschaft (§§ 1415 ff. BGB) gelten andere Regeln (bei Gütergemeinschaft ist ohnehin gemeinschaftliches Verfügen erforderlich, bei Gütertrennung entfällt § 1365 BGB komplett).
• Auch bei eingetragenen Lebenspartnerschaften (Lebenspartnerschaftsgesetz i. V. m. § 6 LPartG) gilt eine entsprechende Regelung.

Ein Ehemann ist Alleineigentümer eines Einfamilienhauses, das nahezu sein gesamtes Vermögen darstellt; das Ehepaar lebt im gesetzlichen Güterstand. Er unterschreibt beim Notar einen Kaufvertrag, ohne seine Frau zu informieren. Der Notar weist darauf hin, dass ohne schriftliche Zustimmung der Ehefrau der Vertrag schwebend unwirksam bleibt. Erst nachdem die Ehefrau die Zustimmungserklärung notariell beglaubigt unterschreibt, kann der Kaufvertrag vollzogen und die Auflassung ins Grundbuch eingetragen werden.