Zwischenmiete
Auch: Zwischenvermietung · gewerbliche Zwischenvermietung
Bei der Zwischenmiete mietet eine Person oder ein Unternehmen (der Zwischenmieter) eine Immobilie vom Eigentümer an, um sie anschließend – meist zu höherem Mietzins, oft möbliert und befristet – an Endnutzer weiterzuvermieten. Der Zwischenmieter steht damit in einem Doppelverhältnis: Mieter gegenüber dem Eigentümer und Vermieter gegenüber dem Endmieter.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Zwischenmiete vor allem bei möblierten Wohnungen, Firmenapartments und der Vermietung an Expatriates oder Geschäftsreisende relevant. Typische Konstellationen:
- Private Zwischenmiete: Ein Mieter vermietet seine eigene Wohnung – z. B. während eines Auslandsaufenthalts – befristet an einen Dritten weiter, mit Zustimmung des Eigentümers (§ 540 BGB) oder auf Basis einer Untermieterlaubnis.
- Gewerbliche Zwischenvermietung: Ein Unternehmen (Relocation-Anbieter, Corporate-Housing-Anbieter) mietet mehrere Wohnungen langfristig vom Eigentümer an und vermietet sie kurzfristig, möbliert und mit Zusatzleistungen (Reinigung, Nebenkosten inklusive) an wechselnde Endmieter weiter. Der Zwischenmieter trägt dabei das Vermietungs- und Leerstandsrisiko gegenüber dem Eigentümer, kann aber durch höhere Endmieten eine Marge erzielen.
- Rechtliches Doppelverhältnis: Der Endmieter hat zunächst keinen direkten Vertrag mit dem Eigentümer; sein Mietverhältnis besteht mit dem Zwischenmieter. Bei der gewerblichen Zwischenvermietung von Wohnraum schützt jedoch § 565 BGB den Endmieter: War der Hauptmietvertrag von vornherein auf die gewerbliche Weitervermietung zu Wohnzwecken angelegt, tritt der Eigentümer bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit dem Endmieter ein – der Endmieter muss also nicht ausziehen. Bei rein privater Zwischenmiete ohne diesen gewerblichen Weitervermietungszweck greift dieser gesetzliche Schutz nicht; hier endet mit dem Hauptmietverhältnis regelmäßig auch das Untermietverhältnis.
- Mieterhöhungsspielraum: Bei möblierten und befristeten Zwischenmietverhältnissen gelten die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) und der Wohnungsvermittlungsschutz eingeschränkt bzw. mit Sonderregeln (Möblierungszuschlag), was für Vermarktung und Vertragsgestaltung praxisrelevant ist.
- Steuerliche Behandlung: Einnahmen aus gewerblicher Zwischenvermietung können – abhängig von Umfang und Organisationsgrad – als gewerbliche Einkünfte statt Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eingestuft werden, mit entsprechenden gewerbesteuerlichen Folgen.
Für den Makler ist bei der Vermittlung von Zwischenmietverhältnissen besonders wichtig, den Endmieter über seine Rechtsstellung aufzuklären: kein direktes Vertragsverhältnis zum Eigentümer, aber bei gewerblicher Weitervermietung zu Wohnzwecken gesetzlicher Schutz vor Wohnungsverlust nach § 565 BGB.
Beispiel aus der Praxis
Ein Unternehmen mietet vom Eigentümer eine möblierte Wohnung für zwei Jahre zu einer Kaltmiete von 1.200 Euro und vermietet sie an wechselnde Projektmitarbeiter für jeweils drei bis sechs Monate zu 1.800 Euro inklusive Nebenkosten weiter. Endet das Hauptmietverhältnis vorzeitig durch Kündigung des Eigentümers, tritt der Eigentümer gemäß § 565 BGB in den bestehenden Vertrag mit dem aktuellen Endmieter ein – dieser muss also nicht ausziehen, sondern hat nun den Eigentümer als Vermieter.
Rechtsgrundlage
- § 540 BGB – Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte (Untervermietung) durch den Mieter.
- § 553 BGB – Anspruch des Mieters auf Erlaubnis zur Untervermietung bei berechtigtem Interesse.
- § 565 BGB – Gesetzlicher Eintritt des Eigentümers in das Mietverhältnis mit dem Endmieter bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses, wenn dieses von vornherein auf gewerbliche Weitervermietung zu Wohnzwecken angelegt war.