Aufklärungspflicht des Verkäufers

Rechtlich wurzelt die Aufklärungspflicht in den vorvertraglichen Schuldverhältnissen nach § 311 Abs. 2 BGB: Bereits mit der Aufnahme von Vertragsverhandlungen entsteht ein Vertrauensverhältnis, aus dem sich Rücksichtnahme- und Aufklärungspflichten ergeben, auch wenn der Kaufvertrag noch nicht geschlossen ist. Grundsätzlich gilt im deutschen Kaufrecht dabei das Prinzip der Eigenverantwortung des Käufers: Er muss sich durch eine sorgfältige Besichtigung selbst ein Bild vom Zustand der Immobilie machen, und der Verkäufer muss nicht jeden Umstand ungefragt offenbaren.

Diese Grundregel wird jedoch durchbrochen, wenn ein Umstand für den Kaufentschluss des Käufers erkennbar von erheblicher Bedeutung ist und der Käufer nach der Verkehrsauffassung redlicherweise eine Mitteilung erwarten durfte – etwa bei versteckten, bei einer Besichtigung nicht erkennbaren gravierenden Mängeln (Feuchtigkeitsschäden, Schwammbefall, statische Probleme) oder bei rechtlichen Belastungen, die den Wert oder die Nutzbarkeit der Immobilie erheblich mindern. Auf konkrete Fragen des Käufers muss der Verkäufer stets wahrheitsgemäß antworten.

Verletzt der Verkäufer die Aufklärungspflicht vorsätzlich, indem er einen offenbarungspflichtigen Umstand arglistig verschweigt, kann er sich nach § 444 BGB nicht auf einen vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen; zudem kann der Käufer den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB anfechten. Eine bloß fahrlässige Verletzung der vorvertraglichen Aufklärungspflicht kann daneben Schadensersatzansprüche aus culpa in contrahendo (§§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB) begründen.

Für Makler ist die Aufklärungspflicht in zweierlei Hinsicht relevant: Zum einen berät er den Verkäufer, welche Umstände offengelegt werden sollten, um spätere Anfechtungs- und Schadensersatzrisiken zu vermeiden; zum anderen trifft ihn selbst als Sachwalter beider Parteien eine eigenständige Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer für ihm bekannte wesentliche Mängel.

Ein Verkäufer weiß, dass im Keller seines Hauses nach starkem Regen wiederholt Wasser eindringt, hat die Feuchtigkeitsspuren jedoch vor der Besichtigung überstrichen. Da es sich um einen für den Kaufentschluss erheblichen, für den Käufer nicht erkennbaren Mangel handelt, verletzt der Verkäufer seine Aufklärungspflicht – der Käufer kann den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten, und ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer in diesem Fall nicht.