Ausbauhaus
Auch: Rohbauhaus zum Selbstausbau · Ausbauhaus zur Selbstfertigstellung
Beim Ausbauhaus liefert der Hersteller das Gebäude nur bis zu einer bestimmten Ausbaustufe – etwa Rohbau, wetterdicht oder „Ausbauhaus" im engeren Sinn mit fertiger Gebäudehülle – und der Bauherr übernimmt Elektro-, Sanitär-, Boden- und Innenausbau ganz oder teilweise selbst, um Baukosten zu sparen.
Ausführliche Erklärung
Für die Maklerpraxis ist das Ausbauhaus vor allem bei Weiterverkäufen und Finanzierungsberatung relevant:
- Ausbaustufen: Üblich sind gestaffelte Angebote vom reinen Rohbau (nur Wände, Dach, Decken) über „wetterdicht" (zusätzlich Fenster, Türen, Dacheindeckung) bis zum „Ausbauhaus", bei dem meist nur noch der Innenausbau (Bodenbeläge, Malerarbeiten, Sanitärinstallation im Detail) beim Bauherrn liegt.
- Kostenersparnis durch Eigenleistung: Der finanzielle Vorteil resultiert aus der sogenannten Muskelhypothek – der Bauherr spart Lohnkosten, indem er selbst oder mit Unterstützung von Familie/Freunden Gewerke ausführt. Banken erkennen Eigenleistung oft nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz der Bausumme als Eigenkapitalersatz an.
- Risiken: Zeitverzug durch Überschätzung der eigenen handwerklichen Kapazität, Gewährleistungslücken (Mängel an selbst ausgeführten Gewerken sind nicht vom Bauunternehmen zu vertreten) und mögliche Qualitätsmängel, die spätere Verkehrswerte mindern können.
- Finanzierung: Banken verlangen für die Anerkennung von Eigenleistungen häufig einen Nachweis der fachlichen Eignung sowie eine realistische Bauzeitenplanung; unvollständig ausgebaute Häuser können die Beleihung erschweren.
- Weiterverkauf: Beim Verkauf eines teilweise in Eigenleistung ausgebauten Hauses sollte der Makler den Ausbaugrad, verwendete Materialien und eventuell fehlende Gewährleistungen transparent kommunizieren, da dies Preisverhandlung und Käuferrisiko beeinflusst.
- Abgrenzung zum Bausatzhaus: Das Bausatzhaus geht noch weiter und liefert praktisch alle Bauteile zur kompletten Selbstmontage – das Ausbauhaus bezieht sich meist nur auf den Innenausbau nach errichteter Gebäudehülle.
Beispiel aus der Praxis
Eine junge Familie erwirbt ein Ausbauhaus, bei dem der Fertighaushersteller die Gebäudehülle inklusive Fenstern und Dach liefert; Bodenbeläge, Malerarbeiten und Teile der Sanitärinstallation erledigt die Familie mit handwerklich versierten Verwandten selbst, um rund 40.000 Euro Baukosten einzusparen.
Rechtsgrundlage
Der Bauvertrag mit dem Hersteller unterliegt dem Bauvertragsrecht (§§ 650a ff. BGB). Die vom Bauherrn erbrachten Eigenleistungen (sog. Muskelhypothek) sind vertraglich und gegenüber der finanzierenden Bank gesondert zu dokumentieren, eine eigene gesetzliche Regelung hierzu besteht nicht.