Ausgleichsbetrag
Auch: Sanierungsausgleichsbetrag
Der Ausgleichsbetrag ist eine öffentlich-rechtliche Abgabe, die Grundstückseigentümer in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme an die Gemeinde zahlen müssen. Er entspricht der Bodenwertsteigerung, die durch die Sanierung entstanden ist.
Ausführliche Erklärung
Wird ein Gebiet von der Gemeinde förmlich als Sanierungsgebiet nach §§ 136 ff. BauGB festgelegt (z. B. zur Behebung städtebaulicher Missstände), profitieren die dort gelegenen Grundstücke regelmäßig von öffentlichen Investitionen (Infrastruktur, Grünflächen, Erschließung) und privaten Aufwertungsmaßnahmen. Diese Maßnahmen führen häufig zu einer spürbaren Bodenwertsteigerung, die nicht dem einzelnen Eigentümer, sondern der Allgemeinheit zugutekommen soll ("Wertausgleich").
Kernmechanik:
- Während der Sanierung wird der jeweilige Grundstückswert eingefroren (Anfangswert vor Sanierung).
- Nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen wird der Endwert (Wert nach Sanierung) ermittelt.
- Die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert bildet die Grundlage für den Ausgleichsbetrag, den der Eigentümer an die Gemeinde zahlen muss (§ 154 BauGB).
- Der Ausgleichsbetrag ist grundsätzlich erst bei Abschluss der Sanierung fällig, kann aber vertraglich (Ablösevereinbarung) oder durch vorzeitige Festsetzung früher geregelt werden.
- Grundstücke im Sanierungsgebiet werden mit einem Sanierungsvermerk im Grundbuch gekennzeichnet.
Praxisrelevanz für Makler: Bei Immobilien in Sanierungsgebieten ist der potenzielle Ausgleichsbetrag ein wichtiger, oft unterschätzter Kostenfaktor, der beim Verkauf offengelegt und im Kaufvertrag geregelt werden sollte (wer trägt die spätere Zahlungspflicht – Verkäufer oder Käufer?). Zudem unterliegen Grundstücksverkehr und bestimmte Vorhaben im Sanierungsgebiet einem sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalt (§ 144 BauGB).
Beispiel aus der Praxis
Ein Grundstück liegt in einem seit zehn Jahren förmlich festgelegten Sanierungsgebiet einer Innenstadt. Durch die Umgestaltung des öffentlichen Raums, neue Fußgängerzonen und Fassadensanierungsprogramme ist der Bodenwert erheblich gestiegen. Nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen setzt die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag fest, den der Eigentümer zahlen muss – dieser Betrag entspricht der ermittelten sanierungsbedingten Wertsteigerung.
Rechtsgrundlage
- § 154 BauGB – Pflicht zur Zahlung eines Ausgleichsbetrags in Höhe der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung.
- § 154 Abs. 3 und 6 BauGB – Möglichkeit vorzeitiger Ablösung des Ausgleichsbetrags sowie Erhebung von Vorauszahlungen durch die Gemeinde.
- § 155 BauGB – Anrechnung bereits berücksichtigter Bodenwertvorteile und gezahlter Beträge auf den Ausgleichsbetrag sowie Verzicht auf die Erhebung in Bagatellfällen.
- § 144 BauGB – Genehmigungsvorbehalt für bestimmte Rechtsvorgänge im Sanierungsgebiet.