Bauabschnittsvermarktung
Auch: Phasenvermarktung · Bauabschnittsvertrieb
Bauabschnittsvermarktung bezeichnet den gestaffelten Verkauf von Wohnungen oder Häusern eines Neubauprojekts in mehreren, zeitlich aufeinanderfolgenden Bauabschnitten statt in einem einzigen Vermarktungslauf. Jeder Abschnitt wird separat geplant, genehmigt und vertrieben.
Ausführliche Erklärung
Bei größeren Neubauprojekten (z. B. Wohnquartieren, Reihenhaussiedlungen, Mehrfamilienhauskomplexen) teilen Bauträger das Gesamtvorhaben häufig in mehrere Bauabschnitte auf, um Baukosten, Kapitalbindung und Vertriebsrisiko zu staffeln. Für den vertriebsverantwortlichen Makler ergeben sich daraus mehrere praxisrelevante Aspekte:
- Preisdynamik zwischen den Abschnitten: Häufig steigen die Verkaufspreise von Abschnitt zu Abschnitt, da mit fortschreitendem Baufortschritt das Risiko für Käufer sinkt und die Nachfrage nach den letzten Einheiten steigt (Preisstaffelung als Vertriebsstrategie).
- Reservierungs- und Vorvertragsmanagement: Für spätere Bauabschnitte werden oft schon frühzeitig unverbindliche Reservierungen oder Interessentenlisten geführt, um die Nachfrage zu kanalisieren, bevor die Baugenehmigung für den jeweiligen Abschnitt vorliegt.
- Rechtliche Abhängigkeit von der Teilungserklärung: Da die Wohnungen meist als Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verkauft werden, muss die Teilungserklärung oft schon vor Vertriebsbeginn des ersten Abschnitts vorliegen oder zumindest projektiert sein.
- Absicherung nach MaBV: Zahlungen der Käufer vor Fertigstellung dürfen nur nach dem gesetzlich vorgeschriebenen Ratenplan der Makler- und Bauträgerverordnung erfolgen, was bei mehreren parallelen Bauabschnitten eine sorgfältige Abstimmung zwischen Bauträger, Notar und Vertrieb erfordert.
- Vermarktungsmaterial: Für jeden Bauabschnitt wird meist ein eigenes Exposé mit aktuellem Baufortschritt, Visualisierungen und Grundrissen erstellt; Musterwohnungen oder Showrooms werden häufig erst mit dem zweiten oder dritten Abschnitt realisiert, um Vertrauen bei späteren Käufern zu schaffen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger plant ein Quartier mit 120 Wohnungen in vier Bauabschnitten à 30 Einheiten. Der Makler vermarktet zunächst nur den ersten Abschnitt, sammelt parallel Interessentenlisten für die folgenden Abschnitte und passt die Preise für Abschnitt zwei bis vier sukzessive nach oben an, sobald der Bauabschnitt eins weitgehend verkauft ist.
Rechtsgrundlage
- Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) – regelt insbesondere die Absicherung von Anzahlungen der Käufer nach dem Baufortschritt bei Bauträgerverträgen.