Bauschäden
Auch: Gebäudeschäden · bauliche Schäden
Bauschäden ist der übergreifende Sammelbegriff für alle sichtbaren oder verdeckten Beeinträchtigungen der Bausubstanz eines Gebäudes – von Rissen und Feuchtigkeit bis zu Schädlingsbefall –, unabhängig davon, ob sie rechtlich als Mangel einzuordnen sind.
Ausführliche Erklärung
In der Immobilienpraxis wird zwischen dem einzelnen Bauschaden (siehe Bauschaden) und den Bauschäden als Kategorie unterschieden: Beim Ankauf, in der technischen Due Diligence und in Gutachten werden Bauschäden typischerweise systematisch nach Bauteil (Dach, Fassade, Keller, Haustechnik) und nach Ursache erfasst und klassifiziert.
Gängige Klassifizierungen unterscheiden:
- Konstruktive Mängel: Fehler in Planung oder Ausführung, etwa unzureichende Abdichtung oder falsch dimensionierte Bauteile.
- Alterungs- und Verschleißschäden: Normale Abnutzung durch Nutzungsdauer, z. B. poröse Dichtungen oder verwitterte Dachziegel.
- Folgeschäden: Schäden, die aus einem ursprünglichen Mangel entstehen, etwa Schimmelbildung als Folge einer undichten Fassade.
- Verdeckte vs. offene Mängel: Für die kaufrechtliche Haftung entscheidend ist, ob ein Schaden bei einer Besichtigung mit üblicher Sorgfalt erkennbar war.
Rechtlich ist die Einordnung als Bauschaden allein noch kein Mangel im Rechtssinne. Beim Immobilienkauf haftet der Verkäufer nach § 434 BGB nur für Sachmängel, die bei Übergabe vorlagen; ein wirksamer Gewährleistungsausschluss ("gekauft wie besehen") schließt die Haftung für erkennbare Mängel regelmäßig aus, nicht jedoch bei arglistigem Verschweigen. Bei Bauleistungen (Neubau, Sanierung) richtet sich die Haftung nach Werkvertragsrecht (§§ 633, 634 BGB) bzw. bei VOB-Verträgen nach den dortigen Mängelansprüchen.
Für Makler ist die Kategorie Bauschäden vor allem im Rahmen der Objektaufnahme und der Offenbarungspflicht bekannter Mängel gegenüber Kaufinteressenten relevant. Ein Bausachverständigengutachten schafft hier Klarheit über Art, Ursache und Sanierungskosten.
Beispiel aus der Praxis
Bei der Objektbesichtigung vor dem Verkauf eines Einfamilienhauses stellt ein Sachverständiger mehrere Bauschäden fest: Risse im Kellermauerwerk, eine undichte Dachrinne sowie beginnenden Schimmelbefall im Bad. Der Verkäufer muss dem Käufer diese bekannten Schäden offenlegen, auch wenn im Kaufvertrag ein genereller Gewährleistungsausschluss vereinbart wird.
Rechtsgrundlage
- § 434 BGB – Sachmangel beim Kaufvertrag, Grundlage für die Gewährleistung beim Immobilienverkauf.
- §§ 633, 634 BGB – Mängelhaftung und Rechte des Bestellers beim Werkvertrag (Neubau, Sanierung).
- Keine einheitliche technische Norm; die Klassifizierung erfolgt in der Praxis nach Bausachverständigen-Standards.