Bauschäden durch Feuchtigkeit

Feuchtigkeit zählt zu den häufigsten Ursachen von Bauschäden im Bestand. Man unterscheidet nach Eintrittsweg mehrere Schadensbilder: seitlich oder von unten aufsteigende Feuchte bei fehlender oder defekter Horizontal- und Vertikalabdichtung im erdberührten Bereich (Keller, Bodenplatte), eindringende Feuchte durch undichte Dächer, Fassaden, Fenster- und Türanschlüsse, Kondensationsfeuchte durch Wärmebrücken oder unzureichende Lüftung sowie Havarieschäden durch Rohrbrüche. Typische Folgen sind Putz- und Tapetenablösungen, Salzausblühungen, Schimmelbildung, Korrosion der Bewehrung in Stahlbetonbauteilen sowie Fäulnis an Holzkonstruktionen – letztere können die Standsicherheit gefährden.

Die fachgerechte Abdichtung erdberührter Bauteile gegen Feuchtigkeit regelt seit der Normenreform 2017 vor allem die DIN 18533 „Abdichtung von erdberührten Bauteilen“, die die entsprechenden Teile der älteren DIN 18195 abgelöst hat; für Dächer, befahrbare Flächen und Innenräume gelten die Schwesternormen DIN 18531, 18532 und 18534. Rechtlich sind feuchtebedingte Bauschäden im Neubau in der Regel ein Sachmangel im Sinne des Bauvertragsrechts, der Gewährleistungsansprüche des Bauherrn nach § 634 BGB (Nacherfüllung, Selbstvornahme, Minderung, Schadensersatz) auslösen kann, wenn die anerkannten Regeln der Technik nicht eingehalten wurden. Für Makler ist die Einordnung von Feuchtigkeitsschäden zentral bei der Objektbeschreibung und Offenbarungspflicht gegenüber Kaufinteressenten, da verschwiegene Feuchtigkeitsschäden zu Anfechtung oder Schadensersatzansprüchen führen können.

Bei der Besichtigung eines Altbaukellers stellt ein Gutachter aufsteigende Feuchtigkeit und Salzausblühungen an den Kelleraußenwänden fest, weil die historische Horizontalabdichtung versagt hat. Der Makler nimmt den Befund in die Objektunterlagen auf, damit Kaufinteressenten die notwendigen Sanierungskosten für eine nachträgliche Abdichtung realistisch einkalkulieren können.