Bedingte Vormerkung
Auch: Vormerkung für künftigen Anspruch
Eine bedingte Vormerkung sichert nicht nur einen bereits bestehenden, sondern auch einen erst künftig entstehenden oder von einer Bedingung abhängigen Anspruch auf Eigentumsübertragung oder ein anderes dingliches Recht an einem Grundstück. Sie schützt den Berechtigten schon vor dem endgültigen Entstehen seines Anspruchs vor Zwischenverfügungen des Eigentümers.
Ausführliche Erklärung
Die klassische Vormerkung nach § 883 BGB sichert normalerweise einen bereits entstandenen schuldrechtlichen Anspruch (z. B. aus einem notariellen Kaufvertrag) auf Übertragung des Eigentums. Der Gesetzgeber hat den Anwendungsbereich jedoch bewusst erweitert: Nach § 883 Abs. 1 Satz 2 BGB kann eine Vormerkung auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs eingetragen werden.
Typische Anwendungsfälle für Makler:
- Bauträgerverträge: Der Anspruch des Erwerbers auf Übertragung des noch zu errichtenden Sondereigentums entsteht erst mit Fertigstellung bzw. Abnahme – dennoch wird zur Absicherung bereits bei Vertragsschluss eine Vormerkung eingetragen, die den künftigen Übereignungsanspruch sichert.
- Vorkaufsrechte: Wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt, entsteht der Übereignungsanspruch erst mit der Ausübungserklärung – eine vorsorglich eingetragene bedingte Vormerkung kann diesen künftigen Anspruch bereits vorab sichern.
- Aufschiebend bedingte Verträge: Ist ein Grundstückskaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen (z. B. Erteilung einer Baugenehmigung, Genehmigung nach GrdstVG, Vermessung einer Teilfläche), entsteht der Übereignungsanspruch erst mit Bedingungseintritt – die Vormerkung sichert aber bereits den bedingten Anspruch.
- Nacherbenvermerk-nahe Konstellationen: Bei Vor- und Nacherbschaft kann eine Vormerkung zugunsten des Nacherben den künftigen, bedingten Herausgabeanspruch sichern.
Rechtsfolge: Wird nach Eintragung der Vormerkung über das Grundstück anderweitig verfügt (z. B. eine weitere Belastung eingetragen oder das Grundstück an einen Dritten veräußert), ist diese Verfügung dem Vorgemerkten gegenüber relativ unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB), sobald sein Anspruch tatsächlich entsteht bzw. die Bedingung eintritt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erwirbt eine noch im Bau befindliche Eigentumswohnung von einem Bauträger. Der Anspruch auf lastenfreie Übertragung des Sondereigentums entsteht rechtlich erst nach vollständiger Fertigstellung und Teilungserklärung. Dennoch lässt der Notar bereits bei Vertragsschluss eine bedingte Auflassungsvormerkung eintragen, die den künftigen Übereignungsanspruch des Käufers gegen nachträgliche Verfügungen des Bauträgers absichert.
Rechtsgrundlage
- § 883 Abs. 1 BGB – Ermöglicht ausdrücklich die Eintragung einer Vormerkung auch zur Sicherung eines künftigen oder bedingten Anspruchs.