Bedingter Kaufvertrag
Auch: Kaufvertrag unter Bedingung · Kaufvertrag mit Bedingungsklausel
Bei einem bedingten Kaufvertrag machen die Parteien den Eintritt oder das Ende der vertraglichen Wirkungen von einem ungewissen zukünftigen Ereignis abhängig – etwa der Finanzierungszusage einer Bank. Rechtlich unterscheidet man aufschiebende Bedingungen (Wirkung tritt erst mit Bedingungseintritt ein) und auflösende Bedingungen (Wirkung endet mit Bedingungseintritt) nach § 158 BGB.
Ausführliche Erklärung
Der schuldrechtliche Immobilienkaufvertrag kann grundsätzlich frei unter eine Bedingung gestellt werden. Bei einer aufschiebenden Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB) wird der Vertrag zwar bereits geschlossen, seine Rechtswirkungen treten aber erst ein, wenn das vereinbarte Ereignis eintritt – etwa die Erteilung einer Finanzierungszusage, einer behördlichen Genehmigung oder der Verzicht eines Vorkaufsberechtigten. Bei einer auflösenden Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB) ist der Vertrag von Anfang an voll wirksam, endet aber automatisch, wenn das vereinbarte Ereignis eintritt.
Wichtig für die Praxis ist die klare Trennung zum dinglichen Vollzug: Während der schuldrechtliche Kaufvertrag bedingt geschlossen werden kann, darf die Auflassung – also die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang – nach § 925 Abs. 2 BGB gerade nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erklärt werden. In der Praxis wird deshalb meist nur der schuldrechtliche Teil (etwa die Fälligkeit des Kaufpreises oder das Wirksamwerden des gesamten Geschäfts) an eine Bedingung geknüpft, während die Auflassung selbst unbedingt erklärt und ihr Vollzug – die Grundbucheintragung – durch eine Notaranweisung oder Treuhandauflage von der Bedingungserfüllung abhängig gemacht wird.
Typische Bedingungen in der Immobilienpraxis sind der Finanzierungsvorbehalt zugunsten des Käufers, das Ausbleiben der Ausübung eines gesetzlichen oder vertraglichen Vorkaufsrechts, der Eintritt einer erforderlichen behördlichen Genehmigung (etwa nach dem Grundstücksverkehrsgesetz) oder das Erreichen einer bestimmten Quote verkaufter Einheiten bei Bauträgerverträgen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer möchte ein Haus erwerben, ist aber noch nicht sicher, ob die Bank die Finanzierung bewilligt. Im notariellen Kaufvertrag wird vereinbart, dass der Vertrag erst wirksam wird, sobald der Käufer eine verbindliche Finanzierungszusage vorlegt. Kommt die Zusage nicht innerhalb der vereinbarten Frist zustande, fällt der Vertrag automatisch weg, ohne dass eine Rückabwicklung wie bei einem gescheiterten unbedingten Vertrag erforderlich wird.
Rechtsgrundlage
- § 158 BGB – Wirkung aufschiebender und auflösender Bedingungen bei Rechtsgeschäften.
- § 925 Abs. 2 BGB – Ausschluss von Bedingungen und Zeitbestimmungen bei der Auflassung.