Beleihungswertverordnung
Auch: BelWertV · Beleihungswertermittlungsverordnung
Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) legt fest, nach welchen Grundsätzen und Verfahren der Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln ist. Sie richtet sich vor allem an Pfandbriefbanken und andere Kreditinstitute, die Immobilien als Kreditsicherheit heranziehen.
Ausführliche Erklärung
Die BelWertV konkretisiert die gesetzliche Vorgabe aus § 16 Abs. 2 Pfandbriefgesetz, wonach der Beleihungswert "nach anerkannten Grundsätzen" und unabhängig von spekulativen Elementen zu ermitteln ist. Sie unterscheidet sich bewusst von der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die den Verkehrswert regelt – auch wenn beide Regelwerke auf ähnlichen Bewertungsverfahren (Sachwert-, Ertragswertverfahren) aufbauen.
Kernpunkte für die Maklerpraxis:
- Ziel der Konservativität: Die Verordnung schreibt vor, dass nur nachhaltig erzielbare Erträge und marktübliche, langfristig gesicherte Wertansätze berücksichtigt werden dürfen. Kurzfristige Preisspitzen, spekulative Entwicklungspotenziale oder Sonderfaktoren bleiben unberücksichtigt oder werden gedeckelt.
- Anwendungsbereich: Vorrangig für Institute, die grundpfandrechtlich besicherte Darlehen als Deckung für Pfandbriefe verwenden (Pfandbriefbanken); viele andere Kreditinstitute orientieren sich freiwillig ebenfalls an der BelWertV-Methodik für ihre interne Risikosteuerung.
- Verfahren: Die BelWertV lässt grundsätzlich Sachwert- und Ertragswertverfahren zu, verlangt aber konservative Parameter (z. B. vorsichtige Ansätze bei Rohertrag, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz) sowie Abschläge bei Unsicherheiten.
- Beleihungsauslauf: Der nach BelWertV ermittelte Beleihungswert bildet die Bemessungsgrundlage für den Beleihungsauslauf – also den Prozentsatz, bis zu dem eine Bank ein Darlehen ausreicht.
- Praxisrelevanz: Käufer und Verkäufer begegnen der BelWertV meist indirekt, wenn die Bank einen niedrigeren Wert als den Kaufpreis ansetzt und dadurch mehr Eigenkapital verlangt wird. Der Makler sollte den Unterschied zwischen Verkehrswert (ImmoWertV) und Beleihungswert (BelWertV) erklären können.
Beispiel aus der Praxis
Eine Pfandbriefbank finanziert den Kauf eines Mehrfamilienhauses. Nach BelWertV ermittelt der bankinterne Gutachter einen Beleihungswert von 1,2 Millionen Euro, während der freie Markt (und ein unabhängiges Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV) einen Verkehrswert von 1,4 Millionen Euro ausweist. Die Differenz ergibt sich aus konservativeren Ansätzen bei Mietansatz und Liegenschaftszins gemäß BelWertV.
Rechtsgrundlage
- Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) – regelt Methodik, zulässige Verfahren und Ansätze im Detail.
- § 16 Abs. 2 Pfandbriefgesetz (PfandBG) – gesetzliche Ermächtigungsgrundlage und Verpflichtung zur Beleihungswertermittlung nach anerkannten Grundsätzen.