Bestrangig

Rechte in Abteilung II und III des Grundbuchs stehen zueinander in einem Rangverhältnis, das über die Reihenfolge der Befriedigung im Fall einer Verwertung (insbesondere Zwangsversteigerung) entscheidet. Grundsätzlich gilt das Prioritätsprinzip: Wer zuerst eingetragen wird, steht im Rang vor später eingetragenen Rechten (§ 879 BGB). Das bestrangige Recht steht an erster Stelle und wird bei einer Verwertung zuerst befriedigt, bevor nachrangige Gläubiger überhaupt zum Zuge kommen.

Für Makler und Verkäufer ist der Rang aus mehreren Gründen praxisrelevant:

• Finanzierungssicherheit für Banken: Kreditinstitute verlangen bei der Immobilienfinanzierung regelmäßig eine erstrangige (bestrangige) Absicherung ihrer Grundschuld. Bestehen bereits Belastungen aus einer Vorfinanzierung, muss deren Rang zunächst geklärt oder durch Rangrücktritt bzw. Löschung freigemacht werden.
• Rangänderung: Der Rang kann nachträglich durch Rangrücktritt (§ 880 BGB) oder Rangtausch geändert werden – dies erfordert die Zustimmung der zurücktretenden Berechtigten sowie ggf. der dazwischenliegenden Rechtsinhaber.
• Auswirkung auf den Kaufpreis: Beim Immobilienverkauf muss der Notar prüfen, ob und in welcher Rangfolge Belastungen bestehen, da diese bei der Verteilung des Kaufpreises (insbesondere bei Ablösung über Notaranderkonto) berücksichtigt werden müssen.
• Nachrangige Rechte tragen ein höheres Ausfallrisiko, da sie im Falle einer Zwangsversteigerung nur den nach Befriedigung vorrangiger Gläubiger verbleibenden Erlös erhalten – häufig verbunden mit höheren Zinssätzen bei nachrangigen Darlehen.

Ein Käufer finanziert den Erwerb einer Eigentumswohnung über eine Bank, die auf eine erstrangige (bestrangige) Eintragung ihrer Grundschuld besteht. Da auf dem Grundstück bereits eine ältere Grundschuld der Voreigentümerin eingetragen ist, verlangt die finanzierende Bank vom Notar den Nachweis, dass diese Altbelastung vor Kaufpreiszahlung gelöscht oder im Rang zurückgestuft wird.