Rangrücktritt
Auch: Rangrücktrittserklärung · Subordinierung
Ein Rangrücktritt liegt vor, wenn ein Gläubiger eines im Grundbuch eingetragenen Rechts – meist einer Grundschuld oder Hypothek – zustimmt, dass sein Recht im Rang hinter ein anderes Recht zurücktritt. Dadurch wird das nachrangige Recht faktisch vorrangig befriedigt.
Ausführliche Erklärung
Die Rangfolge von Grundpfandrechten im Grundbuch bestimmt, wer im Zwangsversteigerungsfall zuerst aus dem Erlös bedient wird (§ 879 BGB: grundsätzlich nach Eintragungszeitpunkt). Ein Rangrücktritt ändert diese Reihenfolge nachträglich zugunsten eines anderen Rechts:
- Praxisanlass: Häufig verlangt eine finanzierende Bank für eine neue Grundschuld den ersten Rang. Ist das Grundstück bereits belastet, muss der bisherige Gläubiger (z. B. Bank einer Altfinanzierung oder Familienangehörige bei einem Darlehen) im Rang zurücktreten, damit die neue Grundschuld an erster Stelle steht.
- Form: Der Rangrücktritt bedarf gemäß § 880 BGB der Bewilligung des zurücktretenden Berechtigten sowie ggf. der Zustimmung Dritter, deren Rechte durch die Rangänderung beeinträchtigt werden könnten, und der Eintragung im Grundbuch – er wird also erst mit Grundbucheintragung wirksam.
- Abgrenzung zum Rangvorbehalt: Während der Rangvorbehalt (§ 881 BGB) von vornherein bei Bestellung eines Rechts einen künftigen besseren Rang für eine spätere Belastung reserviert, ändert der Rangrücktritt eine bereits bestehende Rangfolge nachträglich ab.
- Praxisrelevanz für den Makler: Beim Immobilienverkauf mit bestehenden Belastungen ist zu prüfen, ob Rangrücktrittserklärungen für die Anschlussfinanzierung des Käufers erforderlich sind – dies gehört zur Abstimmung mit der Bank und dem Notar vor Beurkundung, um Verzögerungen bei der Lastenfreistellung zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Grundstückseigentümer hat eine Grundschuld zugunsten seiner Eltern im ersten Rang eingetragen. Für eine neue Bankfinanzierung verlangt die Bank den ersten Rang für ihre Grundschuld. Die Eltern erklären den Rangrücktritt: Ihre Grundschuld rückt auf den zweiten Rang, die neue Bankgrundschuld erhält den ersten Rang.