Cap Rate
Auch: Kapitalisierungsrate · Kapitalisierungszinssatz
Die Cap Rate (Capitalization Rate) ist eine im angelsächsischen und internationalen Immobilien-Investmentmarkt gebräuchliche Kennzahl, die den jährlichen Nettoertrag (Net Operating Income, NOI) einer Immobilie ins Verhältnis zu ihrem Kaufpreis oder Marktwert setzt. Sie entspricht im Kern der in Deutschland üblichen Anfangsrendite.
Ausführliche Erklärung
Die Cap Rate berechnet sich als: Cap Rate = Net Operating Income (NOI) ÷ Kaufpreis (bzw. Marktwert) × 100. Sie wird vor allem bei institutionellen Immobilientransaktionen, internationalen Investoren und in Bewertungsgutachten nach angelsächsischer Methodik verwendet, ist aber auch im deutschen gewerblichen Investmentmarkt (Büro-, Logistik-, Einzelhandelsimmobilien) gängige Marktsprache.
Wichtige Unterscheidungen und Praxishinweise für den Makler:
- Gross Cap Rate vs. Net Cap Rate: Während manche Marktteilnehmer die Cap Rate auf Basis der Bruttomiete berechnen, ist methodisch korrekt die Verwendung des Nettoertrags (Miete abzüglich nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten), analog zum deutschen Reinertrag.
- Vergleichbarkeit mit deutscher Anfangsrendite: Die Cap Rate entspricht begrifflich weitgehend der Anfangsrendite, wird jedoch international einheitlicher verwendet, während in Deutschland teils unterschiedliche Definitionen (brutto/netto) kursieren – der Makler sollte bei internationalen Investoren stets klären, welche Berechnungsbasis gemeint ist.
- Marktindikator: Sinkende Cap Rates (bei gleichbleibendem Ertrag) bedeuten steigende Kaufpreise und umgekehrt – die Cap Rate ist damit ein zentraler Indikator für die Marktstimmung bei Gewerbe- und Investmentimmobilien.
- Abgrenzung zum Liegenschaftszinssatz: Der deutsche Liegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren berücksichtigt methodisch auch die Restnutzungsdauer und den Vervielfältiger, während die Cap Rate primär eine einfache statische Verhältniszahl ohne Zeithorizont ist.
- Bei Exposés für internationale oder institutionelle Investoren wird die Cap Rate häufig zusätzlich zur deutschen Bruttomietrendite ausgewiesen, um Vergleichbarkeit herzustellen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bürogebäude erzielt einen jährlichen Nettoertrag (NOI) von 500.000 € und wird für 10.000.000 € zum Verkauf angeboten. Die Cap Rate beträgt somit 500.000 € ÷ 10.000.000 € = 5,0 %. Ein internationaler Investor vergleicht diesen Wert mit Cap Rates ähnlicher Objekte in anderen europäischen Metropolen, um die Attraktivität des Investments einzuschätzen.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die Cap Rate ist eine im internationalen Investmentmarkt gebräuchliche betriebswirtschaftliche Kennzahl ohne eigene gesetzliche Regelung in Deutschland; die deutsche Wertermittlung nach ImmoWertV verwendet stattdessen den Liegenschaftszinssatz.