Dauerwohnnutzung
Auch: Ständige Wohnnutzung · Dauerwohnen
Dauerwohnnutzung bezeichnet das ständige Bewohnen einer Wohnung als Lebensmittelpunkt, im Gegensatz zur nur zeitweisen touristischen Nutzung als Ferienwohnung. Die Unterscheidung ist vor allem im Bauplanungsrecht und bei kommunalen Steuerungsmaßnahmen relevant.
Ausführliche Erklärung
In allgemeinen und reinen Wohngebieten nach §§ 3 und 4 BauNVO ist grundsätzlich Wohnnutzung zulässig, ohne dass das Baurecht selbst zwingend zwischen Dauerwohnen und Ferienwohnen unterscheidet. In touristisch geprägten Gebieten – etwa an der Küste oder in Kur- und Fremdenverkehrsorten – legen Gemeinden jedoch häufig Sondergebiete nach § 11 BauNVO fest, in denen sie das Verhältnis von Dauerwohnnutzung und Ferienwohnungen gezielt steuern. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts dürfen Gemeinden aus städtebaulichen Gründen festsetzen, dass eine zulässige Wohnnutzung auf Personen mit Lebensmittelpunkt in der Gemeinde beschränkt ist (Dauerwohnnutzung), um eine Verdrängung des dauerhaften Wohnens durch Ferienwohnungen zu verhindern oder umgekehrt ein verträgliches Nebeneinander beider Nutzungsformen zu ermöglichen.
Die Abgrenzung ist auch außerhalb des Planungsrechts praktisch bedeutsam: Kommunale Zweitwohnungssteuern knüpfen typischerweise an das Fehlen einer Dauerwohnnutzung (Hauptwohnsitz) an, und in vielen Bebauungsplänen mit Sondergebietsfestsetzung ist die Umwandlung einer Dauerwohnung in eine gewerblich vermietete Ferienwohnung genehmigungspflichtig, weil sie eine Nutzungsänderung darstellt. Für Makler ist relevant, dass eine als Ferienwohnung beworbene Einheit rechtlich nicht ohne Weiteres in eine Dauerwohnung umgewandelt werden darf und umgekehrt.
Beispiel aus der Praxis
In einer Gemeinde an der Ostseeküste legt der Bebauungsplan für ein Sondergebiet fest, dass Wohnungen nur an Personen mit Hauptwohnsitz in der Gemeinde vermietet oder verkauft werden dürfen (Dauerwohnnutzung), um zu verhindern, dass der gesamte Bestand in touristisch genutzte Ferienwohnungen umgewandelt wird.
Rechtsgrundlage
- § 11 BauNVO – ermöglicht die Festsetzung von Sondergebieten, in denen Gemeinden das Verhältnis von Dauerwohnnutzung und Ferienwohnungen steuern können.
- §§ 3, 4 BauNVO – regeln die grundsätzliche Zulässigkeit von Wohnnutzung in reinen und allgemeinen Wohngebieten.