Dauernutzungsvertrag
Auch: Nutzungsvertrag · genossenschaftlicher Nutzungsvertrag
Der Dauernutzungsvertrag ist der Vertrag, mit dem eine Wohnungsgenossenschaft ihrem Mitglied eine Wohnung zur dauerhaften Nutzung überlässt. Trotz abweichender Bezeichnung handelt es sich rechtlich um einen Mietvertrag, für den grundsätzlich das Wohnraummietrecht gilt.
Ausführliche Erklärung
Wohnungsgenossenschaften bezeichnen den Vertrag über die Wohnungsüberlassung an ihre Mitglieder häufig als "Dauernutzungsvertrag" oder "Nutzungsvertrag" statt als Mietvertrag. Nach ständiger Rechtsprechung – unter anderem einer richtungsweisenden Entscheidung des OLG Karlsruhe – ändert diese Bezeichnung nichts am rechtlichen Charakter: Maßgeblich ist der tatsächliche Vertragsinhalt, und dieser begründet ausschließlich schuldrechtliche, für ein Mietverhältnis typische Rechtsbeziehungen. Der Dauernutzungsvertrag unterliegt daher grundsätzlich denselben Regeln wie ein gewöhnlicher Wohnraummietvertrag, einschließlich der mietrechtlichen Kündigungsschutzvorschriften.
Die wesentliche Besonderheit gegenüber einem normalen Mietvertrag liegt in der Verknüpfung des Nutzungsrechts mit der Mitgliedschaft in der Genossenschaft: Das Nutzungsrecht setzt in der Regel den Erwerb von Genossenschaftsanteilen voraus, und der Verlust der Mitgliedschaft – etwa durch Ausschluss wegen genossenschaftswidrigen Verhaltens oder freiwilligen Austritt – kann nach der Rechtsprechung des BGH ein berechtigtes Interesse der Genossenschaft an der Beendigung des Nutzungsverhältnisses nach § 573 Abs. 1 BGB begründen, insbesondere wenn die Wohnung für ein anderes Mitglied benötigt wird. Die ordentliche Kündigung des Nutzungsverhältnisses durch die Genossenschaft folgt im Übrigen den allgemeinen mietrechtlichen Kündigungsvorschriften und -fristen.
Häufig enthalten Dauernutzungsverträge zusätzlich genossenschaftsspezifische Klauseln zur Kostenmiete, zu Anpassungen bei Wegfall einer öffentlichen Förderung sowie zu den Rechten und Pflichten aus der Mitgliedschaft, die neben dem eigentlichen Mietverhältnis bestehen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft erwirbt Genossenschaftsanteile und schließt daraufhin einen Dauernutzungsvertrag über eine genossenschaftseigene Wohnung ab. Tritt das Mitglied später aus der Genossenschaft aus und wird die Wohnung für ein anderes Mitglied benötigt, kann die Genossenschaft das Nutzungsverhältnis unter den Voraussetzungen des allgemeinen Mietrechts ordentlich kündigen.
Rechtsgrundlage
- § 573 Abs. 1 BGB – Berechtigtes Interesse als Voraussetzung der ordentlichen Kündigung, auf Genossenschaftsnutzungsverhältnisse entsprechend angewandt.
- Der Dauernutzungsvertrag selbst ist gesetzlich nicht eigens geregelt; nach ständiger Rechtsprechung finden die allgemeinen Vorschriften des Wohnraummietrechts entsprechende Anwendung.