Digitale Signatur
Auch: Elektronische Unterschrift · E-Signatur
Die digitale Signatur ist ein elektronisches Verfahren, mit dem Dokumente rechtsverbindlich unterzeichnet werden können. Ihre rechtliche Wirkung richtet sich nach dem Sicherheitsniveau der Signatur und danach, ob das jeweilige Rechtsgeschäft eine strengere Form (etwa notarielle Beurkundung) verlangt.
Ausführliche Erklärung
Im Maklergeschäft gewinnt die digitale Signatur zunehmend an Bedeutung, unterliegt aber klaren rechtlichen Grenzen:
- Rechtlicher Rahmen: Die EU-weite eIDAS-Verordnung unterscheidet drei Sicherheitsstufen: die einfache elektronische Signatur (z. B. eingescannte Unterschrift), die fortgeschrittene elektronische Signatur und die qualifizierte elektronische Signatur (QES) mit der höchsten Beweiskraft. Nur die qualifizierte elektronische Signatur kann nach § 126a BGB die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform ersetzen.
- Anwendungsbereich im Maklergeschäft: Maklerverträge, Reservierungsvereinbarungen, Exposé-Freigaben oder auch die meisten Mietverträge unterliegen keiner gesetzlichen Formvorschrift und können daher grundsätzlich mit einfacher oder fortgeschrittener elektronischer Signatur unterzeichnet werden – dies beschleunigt die Vertragsanbahnung erheblich.
- Grenze bei Immobilienkaufverträgen: Verträge über den Erwerb oder die Veräußerung von Grundstücken bedürfen nach § 311b BGB zwingend der notariellen Beurkundung. Diese persönliche Anwesenheit vor dem Notar kann durch keine Form der digitalen Signatur ersetzt werden – auch nicht durch eine qualifizierte elektronische Signatur. Die seit 2022 nach § 16a BeurkG unter engen Voraussetzungen zulässige Online-Beurkundung per Videokommunikation ist auf bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge beschränkt (etwa die Bargründung einer GmbH) und steht für Grundstückskaufverträge nicht zur Verfügung.
- Praxisrelevanz für Makler: Digitale Signaturlösungen eignen sich gut für die Optimierung vorgelagerter Prozesse (Alleinaufträge, Besichtigungsprotokolle, Reservierungen), ersetzen aber nicht den Gang zum Notar beim eigentlichen Kaufvertrag. Makler sollten Kunden über diese Grenze klar aufklären, um Missverständnisse über die Rechtsverbindlichkeit digital unterzeichneter Dokumente zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler lässt den Alleinauftrag mit einer Verkäuferin über eine E-Signatur-Plattform mit fortgeschrittener elektronischer Signatur unterzeichnen, um den Prozess zu beschleunigen. Für den späteren Kaufvertrag mit dem Käufer ist dagegen zwingend ein Notartermin mit persönlicher Unterschrift bzw. zulässiger Online-Beurkundung erforderlich.
Rechtsgrundlage
- § 126a BGB – Ermöglicht den Ersatz der gesetzlichen Schriftform durch die qualifizierte elektronische Signatur.
- eIDAS-Verordnung (EU) Nr. 910/2014 – Europarechtlicher Rahmen für elektronische Signaturen und deren Sicherheitsstufen.
- § 311b BGB – Notarielle Beurkundungspflicht für Grundstückskaufverträge, die durch keine Form der digitalen Signatur ersetzt werden kann.