Diskontierungszinssatz
Auch: Diskontsatz · Abzinsungssatz
Der Diskontierungszinssatz ist der Zinssatz, mit dem im Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) zukünftige Zahlungsströme einer Immobilie auf den heutigen Bewertungsstichtag abgezinst werden. Er spiegelt die vom Kapitalmarkt geforderte Rendite unter Berücksichtigung des immobilienspezifischen Risikos wider.
Ausführliche Erklärung
Im DCF-Verfahren werden zukünftige Cashflows nicht einfach addiert, sondern zeitwertgerecht abgezinst, da ein Euro in zehn Jahren wirtschaftlich weniger wert ist als ein Euro heute (Geldwert- und Risikoaspekt). Der Diskontierungszinssatz bildet dabei die Rendite ab, die ein Investor für eine vergleichbare Kapitalanlage mit ähnlichem Risikoprofil erwarten würde.
Zusammensetzung des Diskontierungszinssatzes (häufig nach dem Kapitalmarktmodell abgeleitet):
- Risikoloser Basiszins (z. B. Rendite langfristiger Staatsanleihen)
- Allgemeiner Immobilienmarktrisikozuschlag (Marktrisiko der Assetklasse Immobilien gegenüber risikolosen Anlagen)
- Objektspezifischer Risikozuschlag (Lage, Vermietungsstand, Mieterbonität, Objektzustand, Fungibilität)
In der deutschen Bewertungspraxis wird teils zwischen Diskontierungszinssatz (für die Barwertermittlung der Cashflows während der Detailplanungsphase) und Kapitalisierungszinssatz (für die Ermittlung des Terminal Value über die ewige Rente) unterschieden – beide können, müssen aber nicht identisch sein.
Praxisrelevanz für den Makler: Der Diskontierungszinssatz ist einer der sensibelsten Parameter im DCF-Modell – bereits geringe Änderungen (z. B. 0,5 Prozentpunkte) können den ermittelten Wert erheblich verschieben. Bei Verhandlungen über Gewerbeimmobilien lohnt sich daher stets ein kritischer Blick darauf, welcher Diskontierungszinssatz der Bewertung des Verkäufers zugrunde liegt und ob dieser marktgerecht ist.
Beispiel aus der Praxis
Bei der DCF-Bewertung eines Einzelhandelsobjekts wird ein Diskontierungszinssatz von 6,0 % angesetzt (bestehend aus einem risikolosen Basiszins von 2,5 % zzgl. Immobilienrisikozuschlag von 2,0 % zzgl. objektspezifischem Zuschlag von 1,5 % wegen mittlerer Lage). Die für die nächsten zehn Jahre geplanten Netto-Cashflows werden mit diesem Zinssatz auf den heutigen Stichtag abgezinst und zum Barwert der Detailplanungsphase summiert.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Der Diskontierungszinssatz ist ein Element betriebswirtschaftlicher Bewertungsmethodik (DCF-Verfahren), das in der deutschen ImmoWertV nicht als eigenständiges Normverfahren geregelt ist, aber in der Bewertungspraxis ergänzend zu den gesetzlich normierten Verfahren angewendet wird.