Erfüllungsgehilfe (Makler)

§ 278 BGB ordnet an, dass sich der Schuldner eines Vertrags das Verschulden von Personen zurechnen lassen muss, die er zur Erfüllung seiner Verbindlichkeiten einsetzt. Für Maklerunternehmen mit mehreren Mitarbeitern hat das erhebliche praktische Bedeutung:

• Wer als Erfüllungsgehilfe gilt: Angestellte Makler und Immobilienberater, freie Mitarbeiter, die im Auftrag des Maklerbüros Besichtigungen durchführen, sowie beauftragte Subunternehmer (z. B. externe Fotografen, wenn deren Fehler die vertragliche Leistung des Maklers betreffen).
• Zurechnung von Pflichtverletzungen: Macht ein angestellter Berater bei der Objektbesichtigung falsche Angaben zur Wohnfläche oder verschweigt einen bekannten Mangel, haftet das Maklerunternehmen (bzw. der Inhaber) dem Kunden gegenüber genauso, als hätte der Geschäftsinhaber selbst den Fehler gemacht.
• Keine Exkulpation durch Sorgfalt bei Auswahl: Anders als bei der Verrichtungsgehilfenhaftung im Deliktsrecht (§ 831 BGB) kann sich der Makler bei vertraglicher Haftung nach § 278 BGB nicht dadurch entlasten, dass er den Mitarbeiter sorgfältig ausgewählt und überwacht hat – die Zurechnung ist strikt.
• Innenregress: Der Makler kann sich zwar arbeitsrechtlich beim Mitarbeiter schadlos halten (Regress), dies betrifft aber nur das Innenverhältnis und lässt die Außenhaftung gegenüber dem Kunden unberührt.
• Praxisrelevanz: Größere Maklerbüros sollten interne Schulungen und Freigabeprozesse für Exposé-Texte und Objektangaben etablieren, um das Haftungsrisiko durch Erfüllungsgehilfen zu minimieren.

Eine angestellte Immobilienberaterin eines Maklerbüros behauptet bei einer Besichtigung fälschlich, das Dach sei erst kürzlich vollständig erneuert worden. Der Käufer verlässt sich darauf und erwirbt die Immobilie. Später stellt sich die Falschangabe heraus. Der Käufer kann Schadensersatzansprüche gegen das Maklerbüro geltend machen, da die Beraterin als Erfüllungsgehilfin nach § 278 BGB dem Büro zugerechnet wird.