Erstbezug

Der Begriff „Erstbezug" ist vor allem in Exposés und Vermarktungsunterlagen gebräuchlich, um eine Immobilie von gebrauchten Objekten abzugrenzen. Eine Wohnung im Erstbezug ist unverbraucht: Böden, Sanitäranlagen, Fenster und technische Anlagen sind neu und wurden noch von niemandem genutzt. Das ist für Käufer und Mieter oft ein Kaufargument, weil kein Verschleiß vorliegt und die Ausstattung dem aktuellen technischen Stand entspricht (z. B. moderne Heiztechnik, aktuelle Wärmedämmung).

Rechtlich ist Erstbezug keine feststehende, gesetzlich definierte Kategorie, sondern eine werbliche bzw. marktübliche Bezeichnung. Voraussetzung ist regelmäßig, dass die Bauabnahme durchgeführt und keine vorherige Nutzung – auch keine kurzzeitige Vermietung oder Musterwohnungsnutzung – erfolgt ist. Wird eine Einheit bereits als Musterwohnung genutzt oder vorübergehend vermietet, spricht man nicht mehr von echtem Erstbezug, auch wenn sie baulich neuwertig ist.

Bei vermieteten Neubauwohnungen ist der Erstbezug zugleich der Zeitpunkt der Erstvermietung, der mietrechtlich Bedeutung haben kann, etwa bei der Anwendung bestimmter Ausnahmen von der Mietpreisbremse für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.

Ein Bauträger fertigstellt einen Neubau mit zwölf Eigentumswohnungen. Die erste Käuferin zieht direkt nach der Übergabe ein – sie bezieht die Wohnung im Erstbezug. Eine andere Einheit im selben Haus wurde zuvor sechs Monate als Musterwohnung genutzt; sie gilt beim späteren Verkauf nicht mehr als Erstbezug, obwohl sie kaum abgenutzt ist.