Erstvermietung
Auch: Erstvermietung nach Neubau · Erstbezug
Als Erstvermietung bezeichnet man die erstmalige Vermietung einer Wohnung oder Gewerbeeinheit, nachdem diese neu errichtet oder umfassend modernisiert wurde. Der Begriff ist vor allem mietpreisrechtlich relevant, weil er über die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse entscheidet.
Ausführliche Erklärung
Für Makler und Vermieter ist die Erstvermietung in zwei Hinsichten bedeutsam: zum einen als Vermarktungssituation eines neu fertiggestellten Objekts ohne Mietpreis- oder Bewohnerhistorie, zum anderen als rechtlich privilegierter Sondertatbestand im Mietrecht.
Nach § 556f BGB gilt die sogenannte Mietpreisbremse (§ 556d BGB), die in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miethöhe bei Wiedervermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt, nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Ebenso ausgenommen ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Der Gesetzgeber wollte damit einen Investitionsanreiz für Neubau und energetische Sanierung schaffen, ohne die Mietpreisbremse abzuschwächen.
Da die Ausnahme dauerhaft gilt (nicht nur für die erste Vermietung nach Fertigstellung, sondern auch für Folgevermietungen desselben Neubaus, solange keine erneute umfassende Modernisierung erfolgt), ist für Makler entscheidend, den Fertigstellungs- bzw. Modernisierungszeitpunkt sauber zu dokumentieren, um sich im Streitfall auf die Ausnahme berufen zu können. Bei der Erstvermietung fehlt zudem eine Vormiete, sodass sich der Mietpreis primär am Markt und – außerhalb angespannter Gebiete – frei orientiert.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger stellt ein neues Mehrfamilienhaus fertig und beauftragt einen Makler mit der Erstvermietung der 20 Wohnungen. Da es sich um Erstvermietung nach Neubau handelt, ist die ortsübliche Mietpreisbremse in diesem Gebiet nicht anwendbar – der Vermieter kann die Miete frei am Markt festlegen.
Rechtsgrundlage
- § 556f BGB – Ausnahme von der Mietpreisbremse (§ 556d BGB) für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sowie für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.