Erstverkaufsfall

Wird ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt (Aufteilung nach § 8 WEG) und soll die entstandene Wohnung anschließend an einen Dritten verkauft werden, greift das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB – aber ausdrücklich nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung. Bei späteren Weiterverkäufen der bereits als Eigentumswohnung existierenden Einheit besteht kein erneutes Vorkaufsrecht mehr.

Für den Makler ist das ein zentraler Prüfpunkt:

• Voraussetzung: Die Wohnung muss vermietet gewesen sein, bevor die Umwandlung erfolgte, und der Mieter muss zum Zeitpunkt des Verkaufs noch in der Wohnung wohnen.
• Ablauf: Der Verkäufer muss dem Mieter den mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrag (Inhalt und Konditionen) mitteilen. Der Mieter kann das Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang dieser Mitteilung ausüben (§ 469 Abs. 2 BGB i. V. m. § 577 BGB).
• Rechtsfolge bei Ausübung: Übt der Mieter sein Vorkaufsrecht aus, kommt der Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen zwischen Verkäufer und Mieter zustande wie mit dem ursprünglichen Käufer – der Dritterwerber geht leer aus.
• Praxisrelevanz: Makler müssen bei Vermarktung frisch umgewandelter, vermieteter Eigentumswohnungen zwingend prüfen, ob es sich um den Erstverkaufsfall handelt, da hier ein erhebliches Risiko besteht, dass der vermeintliche Käufer am Ende doch nicht zum Zuge kommt. Zusätzlich greift bei Umwandlung häufig eine Kündigungssperrfrist zugunsten des Mieters (meist drei Jahre, in angespannten Wohnungsmärkten durch Landesverordnung bis zu zehn Jahre, § 577a BGB).
• Abgrenzung: Kein Vorkaufsrecht besteht, wenn die Wohnung bereits vor der Vermietung als Eigentumswohnung existierte (z. B. Neubau-ETW, die von Anfang an einzeln verkauft wurde) oder wenn der Verkauf an einen Familienangehörigen des Vermieters erfolgt.

Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus mit sechs vermieteten Wohnungen und lässt es in Eigentumswohnungen aufteilen. Anschließend verkauft er eine der Wohnungen an einen Kapitalanleger. Da dies der erste Verkauf nach der Umwandlung ist, hat der langjährige Mieter dieser Wohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht und kann innerhalb von zwei Monaten in den Kaufvertrag zu denselben Konditionen eintreten.