Ertragsausfallversicherung
Auch: Mietausfallversicherung · Ertragsschadenversicherung
Die Ertragsausfallversicherung ersetzt entgangene Miet- oder Pachteinnahmen, wenn eine Immobilie infolge eines versicherten Schadens (z. B. Brand, Leitungswasser, Sturm) vorübergehend nicht vermietbar oder nutzbar ist. Sie ist besonders für vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien relevant, bei denen der Eigentümer auf die laufenden Mieteinnahmen angewiesen ist.
Ausführliche Erklärung
Nach einem größeren Schadenereignis kann ein Gebäude über Wochen oder Monate unbewohnbar oder unbenutzbar sein, während gleichzeitig laufende Kosten (Finanzierung, Betriebskosten, Instandhaltungsrücklage) weiterlaufen. Ohne Ertragsausfalldeckung trägt der Eigentümer den entgangenen Mietertrag selbst, obwohl der Sachschaden am Gebäude über die Wohngebäudeversicherung reguliert wird.
Wesentliche Praxispunkte für Makler:
- Wohnimmobilien: Bei vermieteten Ein- und Mehrfamilienhäusern kann ein Mietausfall-Baustein in die Wohngebäudeversicherung integriert werden; er ersetzt die ortsübliche Miete für den Zeitraum der Unbewohnbarkeit, meist befristet auf 12–24 Monate.
- Gewerbeimmobilien: Bei Gewerbeobjekten (Einzelhandel, Büro, Hotel) wird die Ertragsausfallversicherung meist als eigenständiger Baustein zur Gebäude- oder Betriebsunterbrechungsversicherung abgeschlossen und deckt entgangene Mieteinnahmen oder Pachterlöse einschließlich fortlaufender Betriebskosten.
- Haftungsverhältnis zum Mieter: Der Vermieter hat gegenüber dem Mieter bei unverschuldeter Unbewohnbarkeit regelmäßig keinen Anspruch auf Fortzahlung der Miete (§ 536 BGB, Mietminderung); die Ertragsausfallversicherung gleicht genau diese Lücke aus.
- Relevanz für Kapitalanleger: Bei der Beratung von Kapitalanlegern sollte der Makler auf diesen Baustein hinweisen, da er die Kalkulationssicherheit der Mieteinnahmen bei Schadenereignissen erhöht und damit auch die Finanzierung absichert.
Beispiel aus der Praxis
Nach einem Rohrbruch ist eine vermietete Eigentumswohnung für vier Monate unbewohnbar, der Mieter mindert die Miete auf null. Da der Eigentümer eine Ertragsausfallversicherung als Zusatzbaustein zur Wohngebäudeversicherung abgeschlossen hat, erstattet der Versicherer die entgangene Miete für den Zeitraum der Sanierung.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage für die Ertragsausfallversicherung selbst; es handelt sich um einen vertraglich vereinbarten Zusatzbaustein im Rahmen der allgemeinen Regelungen der Sachversicherung. Relevant ist jedoch § 536 BGB (Mietminderung bei Mängeln der Mietsache), da die Ertragsausfallversicherung genau die Lücke ausgleicht, die entsteht, wenn der Vermieter dem Mieter gegenüber bei unverschuldeter Unbewohnbarkeit keinen Anspruch auf Fortzahlung der Miete hat.