Mietausfall
Auch: Mietausfallrisiko · Ausfall von Mieteinnahmen
Mietausfall bezeichnet den Umstand, dass ein Vermieter die vertraglich geschuldete Miete für sein Objekt vorübergehend oder dauerhaft nicht vereinnahmen kann – sei es wegen Leerstands, wegen zahlungsunfähiger oder zahlungsunwilliger Mieter oder weil das Objekt aufgrund eines Schadens vorübergehend nicht nutzbar ist.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff Mietausfall ist im Immobilienbereich ein zentraler Risikofaktor bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung vermieteter Objekte und wird in der Praxis in mehreren Konstellationen relevant:
- Leerstandsbedingter Mietausfall: Zwischen Mieterwechseln oder bei mangelnder Vermietbarkeit (z. B. schlechte Lage, überhöhte Miete, Sanierungsstau) bleibt ein Objekt zeitweise unvermietet.
- Zahlungsausfall des Mieters: Der Mieter zahlt trotz bestehendem Mietverhältnis die Miete nicht oder nur unregelmäßig, etwa wegen Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit. In besonders schweren Fällen (sogenannte „Mietnomaden") kombiniert sich dies mit einer Verzögerung der Räumung über Monate.
- Schadensbedingter Mietausfall: Ein Gebäudeschaden (Brand, Wasserschaden, Sturm) macht das Objekt vorübergehend unbewohnbar oder unbenutzbar, sodass keine Miete erzielt werden kann, obwohl keine Vertragsverletzung des Mieters vorliegt.
Bei der Investitionsrechnung wird das Mietausfallrisiko häufig pauschal über einen Mietausfallwagnis-Abschlag (üblicherweise 2–4 % der Jahresmiete) in der Ertragswertermittlung oder Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt, um realistische Cashflow-Prognosen zu erhalten.
Zur Absicherung gegen die unterschiedlichen Ursachen des Mietausfalls existieren spezialisierte Versicherungsprodukte: Die Ertragsausfallversicherung (auch Mietausfallversicherung genannt) greift bei schadensbedingtem Ausfall infolge eines versicherten Gebäudeschadens, während die Mietnomadenversicherung speziell das Risiko zahlungsunwilliger oder das Objekt beschädigender Mieter abdeckt. Für Makler ist das Thema Mietausfall bei der Renditeberatung von Kapitalanlegern von zentraler Bedeutung, da es die tatsächlich erzielbare Nettomietrendite maßgeblich beeinflusst.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter kalkuliert für seine Eigentumswohnung mit einer Jahresmiete von 12.000 Euro. In der Wirtschaftlichkeitsberechnung setzt er ein Mietausfallwagnis von 3 % an, sodass er realistischerweise nur mit 11.640 Euro Jahresmiete plant – um Leerstandszeiten beim Mieterwechsel und mögliche Zahlungsausfälle abzufedern.
Rechtsgrundlage
Keine eigenständige gesetzliche Regelung; Mietausfall ist ein wirtschaftlicher bzw. versicherungspraktischer Begriff. Die Absicherung erfolgt über individuell vereinbarte Versicherungsverträge (Ertragsausfall-, Mietnomadenversicherung); Zahlungsansprüche gegen säumige Mieter richten sich nach den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften des BGB.