Ferienimmobilie (steuerliche Behandlung)
Auch: Besteuerung von Ferienimmobilien · Steuerliche Behandlung von Ferienwohnungen
Die steuerliche Behandlung einer Ferienimmobilie hängt maßgeblich davon ab, ob sie ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet oder zusätzlich vom Eigentümer selbst genutzt wird – davon hängt ab, ob und in welchem Umfang Verluste aus der Vermietung steuerlich anerkannt werden.
Ausführliche Erklärung
Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienimmobilie zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Entscheidend für die steuerliche Anerkennung von Verlusten ist die Einkünfteerzielungsabsicht:
- Ausschließliche Fremdvermietung ohne Eigennutzung: Wird die Ferienimmobilie ganzjährig an wechselnde Feriengäste vermietet und dazu bereitgehalten, wird die Einkünfteerzielungsabsicht nach ständiger BFH-Rechtsprechung grundsätzlich unterstellt, ohne dass eine Prognoserechnung erforderlich ist – solange die ortsübliche Vermietungszeit vergleichbarer Objekte nicht erheblich (in der Regel um mindestens 25 %) unterschritten wird. Erst bei einer erheblichen Unterschreitung muss die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Totalüberschussprognose über einen mehrjährigen Zeitraum geprüft werden.
- Zeitweise Eigennutzung: Wird die Ferienimmobilie teils selbst genutzt und teils vermietet, ist die Selbstnutzung ein Indiz für private Veranlassung. In diesen Fällen ist stets im Einzelfall eine Totalüberschussprognose erforderlich, um zu klären, ob überhaupt eine steuerlich relevante Einkünfteerzielungsabsicht besteht.
- Fehlende Einkünfteerzielungsabsicht (Liebhaberei): Wird sie verneint, werden weder Einnahmen versteuert noch Verluste steuerlich berücksichtigt.
Für Makler ist die Unterscheidung insbesondere bei der Beratung von Käufern relevant, die eine Ferienimmobilie sowohl als Kapitalanlage vermieten als auch selbst nutzen wollen: Eine dauerhafte Eigennutzungsoption erschwert die steuerliche Verlustanerkennung erheblich.
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar erwirbt eine Ferienwohnung an der Ostsee und vermietet sie ganzjährig über eine Vermittlungsplattform an wechselnde Gäste, ohne sich selbst ein Nutzungsrecht vorzubehalten. Da die Wohnung nahezu durchgängig zur Vermietung bereitsteht und die ortsübliche Vermietungszeit vergleichbarer Objekte nicht wesentlich unterschritten wird, erkennt das Finanzamt anfängliche Verluste ohne gesonderte Prognoserechnung an.
Rechtsgrundlage
- § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als steuerliche Grundlage der Ferienimmobilie.
- Ständige BFH-Rechtsprechung zur Einkünfteerzielungsabsicht bei ausschließlicher Fremdvermietung und bei Eigennutzung (Totalüberschussprognose).