Fiskuserbschaft

Die Fiskuserbschaft ist in der Praxis selten, aber für Makler relevant, weil Landesbehörden (Oberfinanzdirektionen bzw. die für Fiskuserbschaften zuständigen Landesämter) verwaiste Immobilien regelmäßig am freien Markt verkaufen lassen.

Wichtige Punkte:

• Feststellungsverfahren: Bevor der Fiskus als Erbe gilt, muss das Nachlassgericht durch umfassende Erbenermittlung (§ 1965 BGB) sicherstellen, dass tatsächlich kein Erbe vorhanden ist; erst dann stellt es die gesetzliche Erbenstellung des Landes durch Beschluss fest (§ 1964 BGB). Dieses Verfahren kann sich über Jahre hinziehen.
• Kein Ausschlagungsrecht: Anders als private Erben kann der Fiskus die Erbschaft nicht ausschlagen (§ 1942 Abs. 2 BGB) – er ist also stets verpflichtet, auch überschuldete oder sanierungsbedürftige Nachlässe zu übernehmen.
• Beschränkte Haftung: Der Fiskus haftet für Nachlassverbindlichkeiten nur beschränkt auf den Bestand des Nachlasses, was insbesondere bei Immobilien mit Grundschulden oder Instandhaltungsstau relevant ist.
• Verkauf durch Landesbehörden: Die zuständige Behörde (häufig die Oberfinanzdirektion oder eine speziell benannte Landeskasse) beauftragt für die Verwertung regelmäßig Makler, häufig im Rahmen einer öffentlichen Ausschreibung, um einen marktgerechten und transparenten Verkaufsprozess sicherzustellen.
• Sonderfall vorheriger Vermögensverschiebung: Kommen später doch noch unbekannte Erben zum Vorschein, können diese unter bestimmten Voraussetzungen ihr Erbrecht auch nach einem bereits erfolgten Verkauf noch geltend machen – der Makler sollte deshalb auf eine saubere Dokumentation des Feststellungsverfahrens achten.

Eine alleinstehende Person ohne bekannte Verwandtschaft verstirbt und hinterlässt eine Eigentumswohnung. Nach erfolgloser mehrjähriger Erbenermittlung stellt das Nachlassgericht durch Beschluss fest, dass das Bundesland gesetzlicher Erbe ist. Die zuständige Landesbehörde beauftragt anschließend einen Makler mit dem Verkauf der Wohnung im Rahmen einer Fiskuserbschaft.