Fremdwährungsdarlehen
Auch: Währungskredit · Fremdwährungskredit
Ein Fremdwährungsdarlehen ist ein Immobilienkredit, dessen Darlehensbetrag, Zinsen und Tilgung nicht in Euro, sondern in einer ausländischen Währung – historisch häufig Schweizer Franken oder japanische Yen – vereinbart sind. Der Kreditnehmer trägt zusätzlich zum Zinsrisiko ein Wechselkursrisiko.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist dieses Thema vor allem bei Bestandsimmobilien relevant, deren Finanzierung noch aus Zeiten stammt, in denen Fremdwährungsdarlehen (insbesondere in Schweizer Franken) wegen niedrigerer Nominalzinsen populär waren.
Wichtige Punkte:
- Der Reiz von Fremdwährungsdarlehen lag historisch in niedrigeren Nominalzinssätzen im Vergleich zu Euro-Darlehen (z. B. bei CHF-Krediten in den 2000er- und frühen 2010er-Jahren).
- Diesem Zinsvorteil steht ein erhebliches Wechselkursrisiko gegenüber: Wertet die Fremdwährung gegenüber dem Euro auf, steigen Restschuld und Zinslast in Euro gerechnet – teils erheblich, wie die Aufhebung der Franken-Euro-Kursuntergrenze 2015 zeigte.
- Seit Einführung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (umgesetzt in Deutschland 2016) gelten für Fremdwährungsdarlehen an Verbraucher verschärfte Informations- und Warnpflichten; Banken müssen auf das Wechselkursrisiko ausdrücklich hinweisen und teils ein Wechselrecht in Euro einräumen.
- Neuvergaben von Fremdwährungsdarlehen an Verbraucher zur Immobilienfinanzierung sind in Deutschland heute selten, da Banken aus Aufsichtsgründen zurückhaltend sind.
- Für Makler relevant: Beim Verkauf von Bestandsimmobilien mit noch laufendem Fremdwährungsdarlehen ist zu klären, welche Ablösekosten (inklusive Wechselkursverlusten) bei vorzeitiger Rückzahlung entstehen können.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentümerin hatte 2007 ein Fremdwährungsdarlehen in Schweizer Franken aufgenommen, weil der Zinssatz deutlich unter dem eines Euro-Darlehens lag. Nach der Franken-Aufwertung 2015 stieg ihre Restschuld in Euro umgerechnet erheblich an, obwohl sie planmäßig getilgt hatte – ein klassisches Beispiel für das Wechselkursrisiko.
Rechtsgrundlage
- § 503 BGB – Sonderregelungen für Fremdwährungsdarlehen bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen, u. a. Wechselrecht in eine andere Währung bei erheblichem Kursverlust.
- § 493 BGB – Informationspflichten des Darlehensgebers, einschließlich Hinweis auf Wechselkursrisiken.
- Wohnimmobilienkreditrichtlinie-Umsetzungsgesetz (2016) – verschärfte Verbraucherschutzvorgaben für Fremdwährungsdarlehen bei Immobilienfinanzierungen.