Gartenanteil
Auch: Gartenfläche einer Eigentumswohnung
Der Gartenanteil ist die im Alltag gebräuchliche Bezeichnung für die einer bestimmten Eigentumswohnung – meist einer Erdgeschosswohnung – zugeordnete Gartenfläche. Rechtlich handelt es sich dabei in aller Regel nicht um Alleineigentum, sondern um ein Sondernutzungsrecht an einer weiterhin im gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer stehenden Fläche.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff "Gartenanteil" ist kein feststehender Rechtsbegriff des Wohnungseigentumsgesetzes, sondern eine in Exposés und im allgemeinen Sprachgebrauch verbreitete Kurzformel, die für Makler klarer eingeordnet werden sollte:
- Sondereigentum ist die Ausnahme: Nach § 3 Abs. 1 WEG kann Sondereigentum grundsätzlich nur an Räumen sowie bestimmten baulichen Anlagen und Teilen eines Gebäudes begründet werden. Gartenflächen sind hiervon regelmäßig ausgenommen und bleiben Gemeinschaftseigentum – ein "Gartenanteil" ist daher in den allermeisten Fällen kein selbständig übertragbares Alleineigentum.
- Sondernutzungsrecht als Regelfall: Üblicherweise wird der Gartenanteil über ein in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung vereinbartes Sondernutzungsrecht ausgestaltet (§ 10 Abs. 1 WEG – Vereinbarungsfreiheit der Eigentümer): Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum, darf aber exklusiv nur vom berechtigten Eigentümer genutzt werden. Ist das Recht als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen, wirkt es auch gegenüber späteren Erwerbern (§ 10 Abs. 3 WEG).
- Miteigentumsanteil: Der Gartenanteil kann außerdem informell den ideellen Miteigentumsanteil (MEA) an der Gesamtgartenfläche meinen, der als Bruchteil in der Teilungserklärung ausgewiesen ist, ohne ein Nutzungsrecht an einer konkreten Teilfläche zu begründen.
- Praxisrelevanz für Makler: Im Exposé sollte klar zwischen "eigenem Garten" im umgangssprachlichen Sinn und der tatsächlichen rechtlichen Konstruktion (Sondernutzungsrecht statt Sondereigentum) unterschieden werden, um Käufer nicht über den Umfang ihrer Verfügungsbefugnis (z. B. bauliche Veränderungen, Weiterveräußerung getrennt von der Wohnung) in die Irre zu führen.
- Instandhaltung und Kosten: Die laufende Pflege des Gartenanteils obliegt regelmäßig dem nutzungsberechtigten Eigentümer, während strukturelle Instandsetzungen (z. B. Leitungen unter der Fläche) grundsätzlich Gemeinschaftsaufgabe bleiben, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt.
Beispiel aus der Praxis
Im Exposé einer Erdgeschosswohnung wird ein "eigener Gartenanteil von 60 m²" beworben. Bei Prüfung der Teilungserklärung stellt sich heraus, dass es sich um ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht handelt – die Fläche bleibt formal Gemeinschaftseigentum, darf jedoch exklusiv vom Wohnungseigentümer genutzt und gestaltet werden.
Rechtsgrundlage
- § 10 Abs. 1 WEG – Vereinbarungsfreiheit der Eigentümer, auf deren Grundlage Sondernutzungsrechte an gemeinschaftlichem Eigentum (z. B. Gartenflächen) in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung begründet werden.
- § 10 Abs. 3 WEG – Wirkung der Zuweisung gegenüber Rechtsnachfolgern bei Eintragung im Grundbuch.