Gebäudeabschreibung
Auch: AfA · Abschreibung für Abnutzung
Die Gebäudeabschreibung ist die steuerliche Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über dessen Nutzungsdauer. Da nur das Gebäude, nicht aber der Grund und Boden einem wirtschaftlichen Wertverzehr unterliegt, wird die Bemessungsgrundlage stets um den Bodenwert bereinigt.
Ausführliche Erklärung
Die Gebäudeabschreibung – im Fachjargon meist als AfA (Absetzung für Abnutzung) bezeichnet – ist für Kapitalanleger einer der wichtigsten steuerlichen Hebel bei Vermietungsobjekten:
- Aufteilung Grund und Gebäude: Da Grundstücke nach ständiger Auffassung der Finanzverwaltung nicht abnutzbar sind, muss der Kaufpreis für steuerliche Zwecke in einen Bodenwert- und einen Gebäudewertanteil aufgeteilt werden. Nur der auf das Gebäude entfallende Anteil bildet die Bemessungsgrundlage für die AfA.
- Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG: Für vermietete Wohngebäude im Privatvermögen gilt regelmäßig die lineare Abschreibung mit einem festen jährlichen Prozentsatz, der sich nach dem Fertigstellungsjahr richtet – für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Gebäude beträgt der Satz 3 % jährlich.
- Ermittlung des Aufteilungsverhältnisses: In der Praxis wird der Aufteilungsschlüssel zwischen Grund und Gebäude entweder vertraglich vereinbart, anhand der Bodenrichtwerte ermittelt oder durch ein Wertgutachten bestimmt; die Finanzverwaltung stellt hierzu eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zur Verfügung, die jedoch nur eine Orientierungshilfe darstellt.
- Sonderformen: Neben der regulären linearen Abschreibung existieren begünstigte Sonderformen wie die Denkmal-AfA für Baudenkmäler (erhöhte Abschreibung auf Sanierungskosten) oder Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG.
- Praxisrelevanz für Makler: Ein möglichst hoher, aber realistisch begründbarer Gebäudeanteil am Kaufpreis erhöht die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage und damit die laufende Steuerersparnis von Kapitalanlegern – ein Aspekt, der bei der Verkaufsberatung von Renditeobjekten regelmäßig angesprochen wird.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger kauft eine vermietete Eigentumswohnung für 400.000 Euro, wovon laut Kaufpreisaufteilung 320.000 Euro auf das Gebäude entfallen. Die Wohnung wurde 2024 fertiggestellt, sodass er jährlich 3 % von 320.000 Euro, also 9.600 Euro, als Gebäudeabschreibung von seinen Mieteinnahmen absetzen kann.
Rechtsgrundlage
- § 7 EStG – Regelt die Absetzung für Abnutzung, insbesondere Abs. 4 mit den festen linearen AfA-Sätzen für Gebäude je nach Fertigstellungsjahr.