Gemeinschaftsfläche

Das Wohnungseigentumsgesetz definiert das gemeinschaftliche Eigentum negativ über den Begriff des Sondereigentums: Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum eines Eigentümers oder im Eigentum eines Dritten stehen. Typische Gemeinschaftsflächen sind Treppenhäuser, Fassade, Dach, tragende Wände, das Grundstück selbst, Gemeinschaftsgärten, Zufahrten sowie Anlagen wie Heizung, Aufzug oder Versorgungsleitungen. Bestimmte Gebäudeteile – etwa tragende Wände oder Bauteile, die für die Standsicherheit oder das äußere Erscheinungsbild von Bedeutung sind – zählen dabei zwingend zum Gemeinschaftseigentum und können nicht wirksam zu Sondereigentum erklärt werden, selbst wenn sie sich innerhalb einer einzelnen Wohnung befinden.

Für die Nutzung von Gemeinschaftsflächen sind grundsätzlich alle Wohnungseigentümer gemeinsam verantwortlich; Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten werden über das Hausgeld nach dem in der Teilungserklärung oder per Beschluss festgelegten Kostenverteilungsschlüssel umgelegt. Einzelnen Eigentümern kann jedoch per Sondernutzungsrecht die alleinige Nutzung bestimmter Gemeinschaftsflächen (z. B. eines Gartenteils oder eines Stellplatzes) eingeräumt werden, ohne dass dadurch Sondereigentum entsteht.

In einer Wohnungseigentumsanlage gehört der gepflasterte Innenhof zur Gemeinschaftsfläche. Alle Eigentümer tragen die Kosten für dessen Pflege anteilig über das Hausgeld. Ein Eigentümer im Erdgeschoss hat jedoch ein per Teilungserklärung eingeräumtes Sondernutzungsrecht an einem abgegrenzten Gartenbereich und darf diesen exklusiv nutzen, obwohl er weiterhin gemeinschaftliches Eigentum bleibt.