Gemeinschaftsgeschäft
Auch: Kooperationsgeschäft · Co-Brokerage · gemeinsames Vermittlungsgeschäft
Ein Gemeinschaftsgeschäft (auch Kooperationsgeschäft oder Co-Brokerage genannt) liegt vor, wenn zwei Makler bei der Vermittlung einer Immobilie zusammenarbeiten – meist so, dass der eine den Verkäufer, der andere den Käufer vertritt. Beide teilen sich Aufwand und Provision nach vorher vereinbartem Schlüssel.
Ausführliche Erklärung
Gemeinschaftsgeschäfte sind in der Maklerpraxis üblich, wenn ein Makler zwar den Verkaufsauftrag (z. B. per Alleinauftrag) hält, aber selbst keinen passenden Käufer in seinem Bestand hat, während ein Kollege einen kaufinteressierten Kunden vermittelt. Statt den Interessenten selbst zu suchen, wird die Vermittlung arbeitsteilig organisiert:
- Anbahnung: Der Verkäufer-Makler bietet das Objekt anderen Maklern (z. B. über Netzwerke, IVD-Kooperationsplattformen oder persönliche Kontakte) zur Mitvermarktung an, häufig gegen hälftige Provisionsteilung.
- Provisionsteilung: Die Aufteilung erfolgt meist 50/50, kann aber individuell vereinbart werden (z. B. 60/40 je nach Aufwand). Anders als bei einem einzelnen doppelt tätigen Makler, für den § 656c BGB beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern eine hälftige Teilung des Maklerlohns zwischen Käufer und Verkäufer vorschreibt, besteht beim echten Gemeinschaftsgeschäft zwischen zwei unabhängigen Maklern keine gesetzliche Teilungspflicht: Jeder Makler hat einen eigenständigen Provisionsanspruch gegen seinen eigenen Auftraggeber; die interne Verteilung der Innenprovision zwischen den Maklern ist zivilrechtlich frei vereinbar.
- Vertragsgrundlage: Zwischen den beteiligten Maklern wird üblicherweise eine Kooperationsvereinbarung (Provisionsteilungsvereinbarung) geschlossen, die Zuständigkeiten, Haftung und Provisionsschlüssel regelt. Ohne klare Vereinbarung drohen Streitigkeiten über die Anspruchshöhe.
- Offenlegungspflicht: Beide Makler müssen ihren jeweiligen Kunden gegenüber offenlegen, dass ein Gemeinschaftsgeschäft vorliegt, insbesondere wenn dies Einfluss auf die Provisionshöhe oder Interessenwahrung hat.
- Praxisrelevanz: Für Makler erweitert das Gemeinschaftsgeschäft den erreichbaren Interessentenkreis erheblich, ohne dass der Vermarktungsauftrag selbst geteilt werden muss. Netzwerke und Verbände (z. B. IVD, RDM-Kooperationen) bieten hierfür oft strukturierte Plattformen an.
Beispiel aus der Praxis
Makler A hat den Alleinauftrag für ein Einfamilienhaus, findet aber in seinem Kundenbestand keinen passenden Käufer. Makler B hat eine Kaufinteressentin, die genau nach diesem Objekttyp sucht. A und B vereinbaren ein Gemeinschaftsgeschäft: B bringt die Käuferin ein, A betreut weiterhin den Verkäufer. Nach erfolgreichem Verkauf teilen sich A und B die Gesamtprovision hälftig.
Rechtsgrundlage
- § 652 BGB – Grundlage des Provisionsanspruchs bei Nachweis oder Vermittlung.
- § 656c BGB – Regelt die hälftige Teilung des Maklerlohns bei Doppeltätigkeit *eines* Maklers für Käufer und Verkäufer beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen; auf das Gemeinschaftsgeschäft zwischen zwei unabhängigen Maklern ist die Vorschrift nicht unmittelbar anwendbar.
- Die konkrete Aufteilung zwischen den Maklern selbst ist zivilrechtlich frei vereinbar (Vertragsfreiheit), sollte aber schriftlich fixiert werden.