Halbteilungsgrundsatz

Vor der Gesetzesreform 2020 konnte in vielen Bundesländern (insbesondere Berlin, Brandenburg, Hamburg) die gesamte Maklerprovision auf den Käufer abgewälzt werden, obwohl der Makler im Auftrag des Verkäufers tätig war. Mit dem "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" (in Kraft seit 23.12.2020) wurde dies grundlegend geändert:

• Anwendungsbereich: Gilt für den Verkauf von Wohnungen (Eigentumswohnungen) und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Nicht erfasst sind Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke.
• Grundprinzip (§ 656c BGB): Wird der Makler für beide Parteien tätig (Doppeltätigkeit) oder besteht mit beiden ein Provisionsvertrag, dürfen Käufer und Verkäufer jeweils höchstens die Hälfte der vereinbarten Gesamtprovision schulden. Eine Vereinbarung, die den Käufer stärker belastet, ist unwirksam.
• Alternative Struktur (§ 656d BGB): Wird der Makler nur vom Verkäufer beauftragt und verlangt er dennoch (teilweise) Provision vom Käufer, muss der Verkäuferanteil mindestens gleich hoch sein wie der Käuferanteil ("Innenverhältnis-Regel"). In der Praxis hat sich dadurch weitgehend das Bestellerprinzip mit anschließender hälftiger Erstattung durchgesetzt.
• Nachweispflicht: Der Verkäufer muss dem Käufer den Nachweis erbringen, dass er seinen Anteil tatsächlich gezahlt hat oder zahlt, bevor der Käuferanteil fällig wird (§ 656c Abs. 2 BGB) – dies soll Umgehungen verhindern.
• Praxisrelevanz für Makler: Maklerverträge müssen entsprechend angepasst werden; unwirksame Klauseln (z. B. 100 % Käuferprovision bei gleichzeitiger Tätigkeit für den Verkäufer) führen zum Wegfall des Provisionsanspruchs gegenüber dem Käufer in Höhe des unzulässigen Teils. Seither hat sich in vielen Regionen die Doppelprovision (je 3,57 % inkl. MwSt. von Käufer und Verkäufer) oder die reine Verkäuferprovision etabliert.
• Abgrenzung zum Gemeinschaftsgeschäft: Der Halbteilungsgrundsatz regelt das Verhältnis zwischen Makler und den Vertragsparteien (Käufer/Verkäufer), nicht die Aufteilung zwischen zwei kooperierenden Maklern (dafür siehe Gemeinschaftsgeschäft).

Ein Makler vermittelt eine Eigentumswohnung für 400.000 Euro bei einer Gesamtprovision von 7,14 % inkl. MwSt. (Marktüblich in vielen Regionen). Da der Makler sowohl für den Verkäufer tätig ist als auch vom Käufer eine Provision verlangt, muss die Provision nach § 656c BGB hälftig geteilt werden: Käufer und Verkäufer zahlen je 3,57 % (14.280 Euro), unabhängig davon, was ursprünglich vertraglich vereinbart war.