Gentrifizierung
Auch: Verdrängungsprozess · Aufwertungsprozess
Gentrifizierung bezeichnet den Prozess, in dem ein Stadtquartier durch bauliche Aufwertung, steigende Mieten und einen Wandel der Bewohnerstruktur an Attraktivität für einkommensstärkere Haushalte gewinnt, während angestammte, oft einkommensschwächere Bewohner zunehmend verdrängt werden.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff selbst ist kein Rechtsbegriff, sondern ein stadtsoziologisches Konzept: Sanierungen, Modernisierungen und Neubauten steigern die Attraktivität und die Mieten eines Viertels, wodurch sich die Bewohnerstruktur sukzessive verändert – von einkommensschwächeren Haushalten hin zu einer zahlungskräftigeren Klientel. Auslöser sind häufig energetische oder komfortsteigernde Modernisierungen, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen oder ein allgemeiner Nachfrageüberhang in beliebten Innenstadtlagen.
Das Städtebaurecht reagiert auf diesen Effekt mit dem Instrument der sozialen Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung): Gemeinden können für bestimmte Gebiete durch Satzung festlegen, dass der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedarf, wenn dies zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen erforderlich ist. Ziel ist es, eine durch Aufwertung ausgelöste Verdrängung der ansässigen Bevölkerung zu verhindern oder abzumildern. Die Genehmigung darf jedoch nicht in jedem Fall versagt werden: Für die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards sowie bestimmte Erb- und Familienfälle besteht ein gesetzlicher Genehmigungsanspruch, sodass die Erhaltungssatzung vor allem übermäßige, luxussteigernde Umbauten und die Umwandlung in Eigentumswohnungen erschweren, nicht aber jede Modernisierung verhindern soll.
Für Makler ist die Kenntnis von Milieuschutzgebieten wichtig, weil dort Umbau-, Umwandlungs- und teilweise auch Verkaufsvorgänge (z. B. die Begründung von Wohnungseigentum) genehmigungspflichtig sein können und sich damit Vermarktungs- und Umsetzungszeiträume verlängern.
Beispiel aus der Praxis
In einem beliebten Innenstadtviertel steigen die Angebotsmieten stark, weil zahlreiche Altbauten aufwendig saniert und in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Die Gemeinde erlässt eine soziale Erhaltungssatzung für das Quartier, um Luxusmodernisierungen und die unkontrollierte Umwandlung in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig zu machen und so der Verdrängung der angestammten Bewohnerschaft entgegenzuwirken.
Rechtsgrundlage
- § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB – Ermächtigung der Gemeinden zum Erlass einer Erhaltungssatzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung.
- § 172 Abs. 4 BauGB – zwingende Genehmigungstatbestände, u. a. für einen zeitgemäßen Ausstattungsstandard sowie bestimmte Erbfälle.