Geschäftsbeziehung (GwG-rechtlich)

§ 1 Abs. 4 GwG definiert die Geschäftsbeziehung als jede geschäftliche, berufliche oder gewerbliche Verbindung mit Kunden, die "im Zusammenhang mit den beruflichen Tätigkeiten der Verpflichteten steht und bei Begründung des Kontakts auf eine gewisse Dauer angelegt ist".

Für Immobilienmakler ist die Abgrenzung zwischen Geschäftsbeziehung und Einzeltransaktion praktisch bedeutsam:

• Der klassische Alleinauftrag zur Vermittlung eines einzelnen Objekts wird überwiegend als Einzeltransaktion eingeordnet, weil er sich auf ein konkretes, zeitlich begrenztes Vermittlungsgeschäft bezieht.
• Eine echte Geschäftsbeziehung entsteht dagegen z. B. bei gewerblichen Bestandshaltern, Investoren oder Projektentwicklern, die den Makler wiederholt und dauerhaft mit der Vermittlung mehrerer Objekte beauftragen, oder bei Rahmenverträgen über eine fortlaufende Vermarktungstätigkeit.
• Die Unterscheidung wirkt sich vor allem auf die Bestandskundenprüfung aus: Bei einer echten Geschäftsbeziehung müssen die einmal erhobenen Sorgfaltspflicht-Daten in angemessenen Abständen aktualisiert werden (§ 10 Abs. 1 Nr. 5 GwG), während bei einer bloßen Einzeltransaktion die Prüfung auf den jeweiligen Einzelfall bezogen bleibt.

Unabhängig von dieser Einordnung gelten die grundlegenden Sorgfaltspflichten (Identifizierung, Feststellung der Eigentums- und Kontrollstruktur, ggf. verstärkte Sorgfaltspflichten) bereits ab dem ersten Kontakt in gleichem Umfang – die Kategorisierung als "Geschäftsbeziehung" verändert primär die Pflicht zur laufenden Überwachung und Aktualisierung, nicht die Erstprüfung selbst.

Ein institutioneller Investor beauftragt einen Makler dauerhaft mit der Vermarktung mehrerer Wohnungen aus seinem Bestand über mehrere Jahre hinweg. Diese fortlaufende Zusammenarbeit wird als Geschäftsbeziehung im Sinne des GwG eingeordnet – der Makler muss die Identifizierungsdaten und die Risikoeinstufung des Investors regelmäßig überprüfen und aktualisieren, nicht nur einmalig bei Vertragsschluss feststellen.