Geschäftsraummiete
Auch: Gewerberaummiete · Gewerbemiete · gewerbliches Mietverhältnis
Die Geschäftsraummiete ist die Miete von Räumen, die nicht dem Wohnen, sondern gewerblichen, freiberuflichen oder sonstigen geschäftlichen Zwecken dienen – etwa Ladenlokale, Büros, Praxen oder Lagerhallen. Sie unterliegt dem allgemeinen Mietrecht des BGB, jedoch ohne die besonderen Schutzvorschriften der Wohnraummiete.
Ausführliche Erklärung
Rechtlich gelten für die Geschäftsraummiete grundsätzlich dieselben Grundregeln wie für jedes Mietverhältnis (§§ 535 ff. BGB): Der Vermieter muss die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand überlassen und erhalten, der Mieter die Miete zahlen. Die zahlreichen Sozialschutzvorschriften der Wohnraummiete – etwa der Kündigungsschutz nach §§ 573 ff. BGB, Regelungen zur Mieterhöhung nach der Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze – gelten hier nicht. Das räumt beiden Seiten deutlich mehr Vertragsfreiheit ein, etwa bei Laufzeit, Staffel- oder Indexmiete, Konkurrenzschutzklauseln oder der Umlage von Betriebskosten.
Praktisch bedeutsame Besonderheiten:
- Kündigungsfristen: Für die ordentliche Kündigung unbefristeter Gewerbemietverhältnisse gilt § 580a BGB; üblich ist eine Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist.
- Form langfristiger Verträge: Wird ein Gewerbemietvertrag für eine Laufzeit von mehr als einem Jahr geschlossen, muss er nach § 578 BGB in Textform abgeschlossen werden (seit 1. Januar 2025 genügt Textform anstelle der zuvor erforderlichen Schriftform); andernfalls gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann früher ordentlich gekündigt werden.
- Vertragsgestaltung: Da kein zwingendes Schutzrecht entgegensteht, werden viele Punkte – Nutzungszweck, Konkurrenzschutz, Instandhaltungspflichten, Schönheitsreparaturen, Betriebskostenumlage – frei und oft zugunsten des Vermieters ausgehandelt; die AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB gilt jedoch auch hier für vorformulierte Klauseln.
Für Makler ist die Geschäftsraummiete ein eigenständiges Vermittlungssegment mit anderen Bewertungsmaßstäben (Lage, Frequenz, Umsatzmiete) als bei Wohnimmobilien.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bekleidungsgeschäft mietet ein Ladenlokal in einer Fußgängerzone für eine feste Laufzeit von zehn Jahren mit zwei Verlängerungsoptionen. Da die Vertragsdauer ein Jahr übersteigt, wird der Vertrag in Textform geschlossen; enthalten sind zudem eine Staffelmiete und eine Konkurrenzschutzklausel, die dem Mieter Exklusivität für sein Sortiment im selben Gebäude zusichert.
Rechtsgrundlage
- §§ 535 ff. BGB – Allgemeine Vorschriften zum Mietvertrag.
- § 578 BGB – Anwendung der Wohnraum-Formvorschriften auf Geschäftsraummiete; seit 1.1.2025 Textform statt Schriftform bei Laufzeiten über einem Jahr.
- § 580a BGB – Gesetzliche Kündigungsfristen bei unbefristeten Gewerbemietverhältnissen.