Grundbuchbelastung
Auch: Belastung im Grundbuch · Grundstücksbelastung
Eine Grundbuchbelastung ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht Dritter an einem Grundstück, das den Eigentümer in seiner Verfügungsmacht einschränkt – etwa eine Grundschuld, Hypothek, Dienstbarkeit, ein Nießbrauch oder Wohnrecht.
Ausführliche Erklärung
Das Grundbuch dokumentiert nicht nur die Eigentumsverhältnisse (Abteilung I), sondern auch die Rechte Dritter, die auf einem Grundstück lasten. Diese Belastungen werden in zwei getrennten Abteilungen geführt: In Abteilung II werden Lasten und Beschränkungen eingetragen, die keine Grundpfandrechte sind – etwa Dienstbarkeiten (Wege-, Leitungs- oder Wohnrechte), Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Nacherbenvermerke, Auflassungsvormerkungen oder Insolvenzvermerke. In Abteilung III werden Grundpfandrechte erfasst, mit denen Kreditgeber ihre Darlehen absichern – vor allem Grundschulden und, seltener, Hypotheken. Grundlage jeder Eintragung ist das sachenrechtliche Bestimmtheitsprinzip: Für die Belastung eines Grundstücks mit einem Recht ist neben der Einigung zwischen den Beteiligten (§ 873 BGB) die Eintragung im Grundbuch erforderlich (Eintragungsprinzip).
Für die Immobilienpraxis ist die Prüfung der Grundbuchbelastungen ein zentraler Schritt vor jedem Kauf: Bestehende Grundschulden müssen im Kaufvertrag berücksichtigt und in der Regel bis zur Kaufpreiszahlung gelöscht oder vom Käufer übernommen werden; Dienstbarkeiten wie Wegerechte oder Leitungsrechte können die Nutzbarkeit des Grundstücks dauerhaft einschränken und den Verkehrswert mindern. Ein aktueller Grundbuchauszug gibt Aufschluss über alle bestehenden Belastungen und ist daher unverzichtbarer Bestandteil jeder seriösen Objektprüfung durch Makler und Käufer.
Beispiel aus der Praxis
Ein Reihenhaus wird zum Verkauf angeboten. Im Grundbuchauszug zeigt sich in Abteilung III eine noch nicht vollständig getilgte Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank sowie in Abteilung II ein Wegerecht zugunsten des Nachbargrundstücks. Der Makler klärt die Käufer über beide Belastungen auf, bevor der Kaufvertrag beurkundet wird.
Rechtsgrundlage
- § 873 BGB – Einigung und Eintragung als Voraussetzung für die Belastung eines Grundstücks mit einem Recht.
- § 10 GBV – Eintragung von Belastungen (außer Grundpfandrechten) in Abteilung II.
- § 11 GBV – Eintragung von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden in Abteilung III.