Grundkosten

Die Heizkostenverordnung schreibt eine gemischte Kostenverteilung vor, da eine Heizungsanlage auch bei geringem individuellem Verbrauch fixe Betriebskosten verursacht (z. B. Bereitstellung, Leitungsverluste, Grundlast). Deshalb wird die Gesamtsumme der Heizkosten in zwei Anteile aufgeteilt:

• Grundkosten: 30 bis 50 % der Gesamtkosten, verteilt nach Wohn- oder Nutzfläche (Standard) oder nach umbautem Raum.
• Verbrauchskosten: die übrigen 50 bis 70 %, verteilt nach dem tatsächlich gemessenen individuellen Verbrauch der Erfassungsgeräte.

Der Vermieter/die Verwaltung kann den genauen Prozentsatz innerhalb des gesetzlichen Rahmens (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV) festlegen; in der Praxis ist eine 30/70- oder 40/60-Verteilung üblich. Für die Warmwasserkosten gilt eine vergleichbare Regelung mit einem Grundkostenanteil von 30 bis 50 % (§ 8 HeizkostenV). Für Makler relevant: Der gewählte Verteilungsschlüssel muss im Mietvertrag oder durch einseitige Erklärung des Vermieters transparent festgelegt sein; eine nachträgliche Änderung ist nur zum Beginn einer neuen Abrechnungsperiode zulässig und muss den Mietern rechtzeitig mitgeteilt werden. Bei der Objektbewertung und Nebenkostenprüfung im Rahmen eines Verkaufs lohnt ein Blick auf den gewählten Schlüssel, da er die individuelle Kostenbelastung der Bewohner spürbar beeinflusst.

Die Gesamtheizkosten eines Mehrfamilienhauses betragen 24.000 Euro im Jahr. Bei einem Verteilungsschlüssel von 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten werden 7.200 Euro nach Wohnfläche und 16.800 Euro nach individuellem Verbrauch der Heizkostenverteiler auf die Mieter verteilt.