Grundsteuererlass
Auch: §34 GrStG · Grundsteuer-Teilerlass · Erlass wegen Ertragsminderung
Der Grundsteuererlass ermöglicht Eigentümern, sich einen Teil der gezahlten Grundsteuer erstatten zu lassen, wenn der normale Rohertrag ihres Grundstücks durch Leerstand, Mietausfall oder andere Umstände erheblich gemindert war und sie dies nicht zu vertreten haben.
Ausführliche Erklärung
Der Erlass nach § 34 GrStG ist vor allem für vermietete bebaute Objekte (Grundsteuer B) relevant, bei denen es zu strukturellem Leerstand oder erheblichen Mietausfällen kommt, etwa nach Auszug eines Mieters bei erfolgloser Nachvermietungssuche, durch Vandalismus, Brand oder – ein Praxisfall der letzten Jahre – durch coronabedingte Ertragsausfälle bei Gewerbeimmobilien.
Wesentliche Eckpunkte, die der Makler kennen sollte:
- Erlassvoraussetzung: Der normale Rohertrag muss um mehr als 50 % gemindert sein, und der Steuerschuldner darf die Minderung nicht zu vertreten haben (z. B. keine überteuerte Miete verlangt, sich ernsthaft um Nachvermietung bemüht haben).
- Erlasshöhe: Bei einer Ertragsminderung von mehr als 50 % wird ein Viertel der Grundsteuer erlassen; bei vollständigem Ausfall des Ertrags (100 %) die Hälfte der Grundsteuer.
- Antragsfrist: Der Antrag ist bis zum 31. März des Folgejahres bei der zuständigen Gemeinde (nicht beim Finanzamt!) zu stellen – eine Fristversäumnis führt zum endgültigen Ausschluss für dieses Jahr.
- Zwei getrennte Vorschriften: Für bebaute Grundstücke (Grundsteuer B, z. B. vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien) gilt § 34 GrStG mit dem normalen Rohertrag (üblicher Jahresmiete) als Vergleichsmaßstab. Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) gilt die eigenständige Vorschrift § 33 GrStG, die auf den Reinertrag des jeweiligen Wirtschaftsjahres abstellt. Für Baudenkmäler und Kulturgut mit unrentierlicher Nutzung existiert zudem ein eigener Erlasstatbestand nach § 32 GrStG.
- Für Eigennutzer (selbstgenutztes Wohneigentum) ist der Erlass praktisch nicht einschlägig, da kein Ertragsausfall vorliegt – er betrifft primär Vermieter und gewerbliche Eigentümer.
Beispiel aus der Praxis
Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses kann eine Wohnung neun Monate lang trotz marktüblicher Miete und aktiver Vermarktung nicht neu vermieten. Der Rohertrag der Wohnung sinkt dadurch um mehr als 50 %. Er beantragt fristgerecht bis zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde den Grundsteuererlass und erhält ein Viertel der auf diese Einheit entfallenden Grundsteuer erstattet.
Rechtsgrundlage
- § 34 GrStG – Erlass wegen wesentlicher Rohertragsminderung bei bebauten Grundstücken (Grundsteuer B), z. B. vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien (25 % bei über 50 % Minderung, 50 % bei Totalausfall).
- § 33 GrStG – Erlass wegen wesentlicher Reinertragsminderung bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) (25 % bei über 50 % Minderung, 50 % bei Totalausfall).
- § 32 GrStG – Erlass für Kulturgut, Grünanlagen und unrentierliche Baudenkmäler.
- Antrag ist an die Gemeinde zu richten, Frist 31. März des Folgejahres (Ausschlussfrist).