Grundstück
Auch: Flurstück · Parzelle
Ein Grundstück ist im rechtlichen Sinne ein vermessener, im Grundbuch unter einer eigenen laufenden Nummer eingetragener Teil der Erdoberfläche. Es kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen und ist die grundlegende Bezugseinheit für Eigentum, Kauf, Beleihung und Bebauung im Immobilienwesen.
Ausführliche Erklärung
Für die tägliche Maklerpraxis ist die genaue Definition des Grundstücksbegriffs wichtig, weil sie zwei unterschiedliche Ebenen betrifft:
- Grundbuchrechtlicher Grundstücksbegriff: Ein Grundstück ist derjenige räumlich abgegrenzte Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblatts unter einer eigenen Nummer gebucht ist (§ 3 GBO). Es kann aus einem oder mehreren katastermäßig vermessenen Flurstücken bestehen, die zu einem Grundbuchgrundstück vereinigt wurden.
- Katasterrechtlicher (vermessungstechnischer) Begriff: Das Flurstück ist die kleinste vermessene und im Liegenschaftskataster (ALKIS) erfasste Einheit, gekennzeichnet durch Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer. Mehrere Flurstücke können zu einem Grundstück im Grundbuch zusammengefasst sein, ohne dass ihre katastermäßige Trennung aufgehoben wird.
Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind nach § 94 BGB alle fest mit dem Boden verbundenen Sachen (Gebäude, Bäume, wesentliche Anlagen) – sie können grundsätzlich nicht getrennt vom Grundstück veräußert werden ("Gebäude folgt dem Grund und Boden", außer bei Erbbaurecht).
Praxisrelevanz für Makler:
- Die genaue Grundstücksbezeichnung (Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer, Grundbuchblatt) ist zwingender Bestandteil jedes Kaufvertrags und sollte bereits im Exposé korrekt angegeben werden.
- Bei Zusammenlegungen oder Teilungen (siehe Grundstücksteilung) ändert sich die Nummerierung im Kataster, was Auswirkungen auf Grundbuch, Grundsteuer und Erschließungsbeiträge hat.
- Die tatsächliche Größe, Lage und der Zuschnitt eines Grundstücks ergeben sich aus dem amtlichen Liegenschaftskataster, nicht aus Kaufverträgen oder Bauplänen – bei Abweichungen ist das Kataster maßgeblich.
- Grundstücke können mit Rechten Dritter belastet sein (Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten, Nießbrauch), die in Abteilung II und III des Grundbuchs eingetragen werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Einfamilienhaus steht auf einem Grundstück, das aus zwei ursprünglich getrennten Flurstücken (Flur 12, Flurstücke 45 und 46) besteht, die vor Jahren zu einem Grundbuchgrundstück vereinigt wurden. Im Kaufvertrag wird das Grundstück daher mit „Gemarkung Musterstadt, Flur 12, Flurstücke 45 und 46, eingetragen im Grundbuch von Musterstadt Blatt 1234" bezeichnet.