Grundstücksart
Die Grundstücksart bezeichnet die Einordnung eines Grundstücks nach seinem Entwicklungszustand und seiner Nutzungsart – etwa als baureifes Land, Bauerwartungsland, Rohbauland oder land- und forstwirtschaftliche Fläche. Sie ist eine zentrale Angabe für die Bodenrichtwert- und Bodenwertermittlung.
Ausführliche Erklärung
Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten und Bodenwerten ist die Grundstücksart neben Lage, Größe und weiteren Merkmalen eine der wichtigsten Bezugsgrößen. Nach § 16 ImmoWertV müssen Bodenrichtwertgrundstücke unter anderem hinsichtlich ihres Entwicklungszustands und ihrer Nutzungsart hinreichend beschrieben werden, damit ein individuelles Grundstück durch Anpassung an das Bodenrichtwertgrundstück sachgerecht bewertet werden kann.
Üblich ist die Unterscheidung zwischen mehreren Entwicklungsstufen: Flächen der Land- und Forstwirtschaft ohne Bauerwartung, Bauerwartungsland (Flächen mit begründeter Erwartung künftiger baulicher Nutzung, aber noch ohne Baurecht), Rohbauland (Flächen, für die nach den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Bebauungsplans eine bauliche Nutzung vorgesehen ist, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist) sowie baureifes Land (Flächen, die sofort baulich nutzbar sind, weil unter anderem die Erschließung gesichert ist). Zusätzlich wird nach der vorgesehenen Nutzungsart unterschieden, etwa Wohnbauland, gewerbliche Bauflächen oder Mischgebiete.
Die zutreffende Einordnung der Grundstücksart hat erhebliche wertmäßige Auswirkungen: Rohbauland ist regelmäßig deutlich weniger wert als baureifes Land gleicher Lage, da bei ihm Erschließungskosten und Unsicherheiten hinsichtlich Zeitpunkt und Umfang der Bebaubarkeit noch nicht ausgeräumt sind.
Beispiel aus der Praxis
Ein Grundstück am Ortsrand ist im Flächennutzungsplan als künftiges Wohnbauland dargestellt, ein Bebauungsplan existiert jedoch noch nicht und die Erschließung ist nicht gesichert. Es wird daher als Bauerwartungsland eingestuft und entsprechend niedriger bewertet als ein vergleichbares, bereits erschlossenes und baureifes Grundstück im selben Gebiet.
Rechtsgrundlage
- § 16 ImmoWertV – Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks, einschließlich Entwicklungszustand und Nutzungsart.
- § 14 ImmoWertV / § 196 BauGB – Grundlagen der Bodenrichtwertermittlung durch die Gutachterausschüsse.