Grundstücksbewertung
Auch: Bodenbewertung · Wertermittlung von Grundstücken
Die Grundstücksbewertung ist die Ermittlung des Werts eines unbebauten oder bebauten Grundstücks. In Deutschland orientiert sie sich in aller Regel am gesetzlich definierten Verkehrswert nach § 194 BauGB, der nach den in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelten Verfahren ermittelt wird.
Ausführliche Erklärung
Zentraler Wertbegriff der deutschen Grundstücksbewertung ist der Verkehrswert (auch Marktwert), definiert in § 194 BauGB als der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Diese Definition bildet die Grundlage für praktisch jede Wertermittlung im Immobilienbereich, von der privaten Kaufpreisorientierung über die Beleihungswertermittlung der Banken bis zum gerichtlichen Gutachten.
Zur Ermittlung des Verkehrswerts stehen nach der ImmoWertV drei anerkannte Verfahren zur Verfügung: das Vergleichswertverfahren, das den Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke ableitet und vor allem bei unbebauten Grundstücken und standardisierten Wohnimmobilien angewendet wird; das Ertragswertverfahren, das den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen ableitet und typischerweise bei vermieteten Rendite- und Gewerbeobjekten zum Einsatz kommt; sowie das Sachwertverfahren, das insbesondere bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern ohne aussagekräftigen Ertrag oder Vergleichswert Anwendung findet und den Wert über die (Regel-)Herstellungskosten von Gebäude und Außenanlagen zuzüglich des Bodenwerts ermittelt.
Der reine Bodenwert eines Grundstücks – unabhängig von einer Bebauung – wird regelmäßig unter Rückgriff auf die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte geschätzt oder überprüft. Welches Verfahren im Einzelfall anzuwenden ist, richtet sich nach der Art des Grundstücks, der verfügbaren Datenlage und dem Zweck der Wertermittlung; häufig werden mehrere Verfahren kombiniert oder zur Plausibilisierung gegenübergestellt.
Beispiel aus der Praxis
Für ein selbstgenutztes Einfamilienhaus beauftragt der Eigentümer einen Sachverständigen mit einer Grundstücksbewertung. Der Gutachter ermittelt den Verkehrswert nach § 194 BauGB im Sachwertverfahren, indem er den Bodenwert anhand des Bodenrichtwerts und den Gebäudewert anhand der Regelherstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung bestimmt.
Rechtsgrundlage
- § 194 BauGB – Gesetzliche Definition des Verkehrswerts als maßgeblicher Wertbegriff.
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – Regelt die anerkannten Wertermittlungsverfahren (Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwertverfahren) im Detail.