Hochhausrichtlinie

Da Bauordnungsrecht in Deutschland Ländersache ist, entfaltet die Muster-Hochhaus-Richtlinie selbst keine unmittelbare Rechtsverbindlichkeit; sie wird von den einzelnen Bundesländern eigenständig als Landesrecht – meist in Form einer Hochhaus-Verordnung oder Verwaltungsvorschrift – übernommen, teils mit landesspezifischen Anpassungen. Sie konkretisiert die allgemeinen bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Gebäude, die nach § 2 Abs. 4 der Musterbauordnung (MBO) als Hochhaus gelten (Fußboden mindestens eines Aufenthaltsraums mehr als 22 Meter über der Geländeoberfläche) und damit als Sonderbau eingestuft sind.

Zentrale Regelungsbereiche der Hochhausrichtlinie sind unter anderem:

• Rettungswege: Anforderungen an mindestens zwei bauliche Rettungswege je Nutzungseinheit, Sicherheitstreppenräume und deren Druckbelüftung.
• Brandmelde- und Löschtechnik: Vorgaben zu automatischen Brandmeldeanlagen, Sprinkleranlagen, Steigleitungen und Feuerwehraufzügen.
• Organisatorischer Brandschutz: Anforderungen an Brandschutzbeauftragte, Alarmierungs- und Evakuierungskonzepte im laufenden Betrieb.
• Verfahrensanforderungen: Vorlage eines detaillierten, meist von einem Prüfsachverständigen für Brandschutz begutachteten Brandschutzkonzepts im Baugenehmigungsverfahren.

Für Makler und Bauträger ist die Hochhausrichtlinie vor allem bei der Projektentwicklung und Vermarktung von Bürotürmen und Wohnhochhäusern relevant, da sie die technischen Anforderungen – und damit die Investitions- und Betriebskosten – maßgeblich mitbestimmt und länderspezifisch unterschiedlich ausgestaltet sein kann.

Ein Bauträger plant einen 100 Meter hohen Wohnturm. Da das Gebäude die Hochhausgrenze deutlich überschreitet, muss er im Baugenehmigungsverfahren ein Brandschutzkonzept vorlegen, das den Anforderungen der im jeweiligen Bundesland eingeführten Hochhausrichtlinie entspricht – unter anderem mit Sicherheitstreppenräumen und Feuerwehraufzug.