Interessenkonflikt
Auch: Interessenkollision
Ein Interessenkonflikt liegt vor, wenn ein Makler gleichzeitig oder nacheinander die Interessen mehrerer Parteien mit gegensätzlichen wirtschaftlichen Zielen bedienen soll – typischerweise Käufer und Verkäufer bei derselben Immobilie – und dadurch seine Pflicht zu unparteiischer, sachgerechter Beratung gefährdet ist.
Ausführliche Erklärung
Der Immobilienmakler ist von Berufs wegen häufig „Doppelmakler": Er handelt für den Verkäufer (Nachweis oder Vermittlung eines Käufers) und wird zugleich – meist mit Zustimmung beider Seiten – auch für den Käufer tätig (Doppeltätigkeit). Diese Konstellation ist rechtlich zulässig, birgt aber ein strukturelles Spannungsfeld:
- Der Verkäufer wünscht den höchstmöglichen Preis, der Käufer den niedrigstmöglichen.
- Beide Seiten erwarten vom Makler objektive Information (z. B. über Mängel, Marktwert, Verhandlungsspielraum), die dem jeweils anderen schaden könnte.
- Der Makler hat aus beiden Provisionsvereinbarungen (Käufer- und Verkäuferprovision) ein wirtschaftliches Eigeninteresse am Zustandekommen des Geschäfts – unabhängig vom für die jeweilige Partei besten Ergebnis.
Rechtlich verlangt § 654 BGB Neutralität als Kernpflicht des Maklers: Wer im Konflikt mit den Interessen seines Auftraggebers auch für die Gegenseite tätig wird oder sich sonst treuwidrig verhält, verliert seinen Provisionsanspruch – bei besonders schwerwiegenden Verstößen (z. B. bewusst einseitige Falschinformation zulasten einer Partei, verdeckte Provisionsabsprachen) sogar rückwirkend für das gesamte Geschäft.
Praxisrelevante Konfliktsituationen für Makler:
- Doppeltätigkeit bei Kauf/Verkauf: zulässig, wenn beide Seiten wissen und akzeptieren, dass der Makler für beide tätig ist; problematisch wird es bei einseitiger Interessenwahrnehmung trotz formaler Doppeltätigkeit.
- Eigengeschäfte: Der Makler selbst, ein Angehöriger oder ein verbundenes Unternehmen ist Käufer oder Verkäufer – hier besteht erhöhte Offenlegungspflicht gegenüber der jeweils anderen Seite.
- Verflechtungen mit Bauträgern, Finanzierungsvermittlern oder Handwerksbetrieben, an denen der Makler wirtschaftlich beteiligt ist und die er im Rahmen der Vermittlung empfiehlt.
- Mehrfachaufträge: Der Makler vertritt mehrere konkurrierende Verkäufer mit vergleichbaren Objekten gegenüber demselben Interessenten.
Zur Risikominimierung empfiehlt sich transparente Offenlegung der Doppeltätigkeit gegenüber beiden Parteien (idealerweise schriftlich im Maklervertrag), eine klare Trennung von Beratungsleistung und Verkaufsförderung sowie der Verzicht auf verdeckte Zusatzvergütungen (Kick-back-Zahlungen) von Dritten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler vermittelt eine Eigentumswohnung sowohl im Auftrag der Verkäuferin als auch – mit deren Wissen – im Auftrag eines Kaufinteressenten. Als der Käufer nach versteckten Mängeln fragt, die dem Makler bekannt sind, aber den Verkaufspreis drücken würden, gerät der Makler in einen klassischen Interessenkonflikt: Offenlegung schadet der Verkäuferin, Verschweigen verletzt seine Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer. Richtig handelt der Makler, indem er bekannte Mängel gegenüber beiden Seiten offenlegt.