Interessenkollision

Der Immobilienmakler schuldet nach ständiger Rechtsprechung beiden Vertragsparteien Loyalität, Aufklärung und Neutralität, sofern er für beide tätig wird (Doppeltätigkeit). Interessenkollisionen sind ein zentrales haftungsrechtliches Thema im Maklerrecht:

• Klassischer Fall – Doppeltätigkeit: Vertritt der Makler sowohl Verkäufer als auch Käufer (z. B. bei eigenem Bestandsobjekt und eigenem Kaufinteressenten), muss er beiden Seiten gegenüber wahrheitsgemäß und vollständig informieren – etwa über bekannte Mängel oder Preisverhandlungsspielräume. Bevorzugt er eine Seite (z. B. um schneller abzuschließen), haftet er für Schäden aus der verletzten Aufklärungspflicht.
• Provisionsverlust bei Treuepflichtverletzung (§ 654 BGB): Handelt der Makler bei Interessenkollision "unter Verletzung seiner Pflichten... auch für den anderen Teil" in einer Weise, die dem Auftraggeber schadet, verwirkt er nach der ständigen BGH-Rechtsprechung zu § 654 BGB seinen Provisionsanspruch vollständig – auch wenn das Geschäft objektiv zustande gekommen ist.
• Verdeckte Eigeninteressen: Auch wenn ein Makler selbst (oder ein naher Angehöriger) als Käufer auftritt, ohne dies dem Verkäufer offenzulegen, liegt eine klassische Interessenkollision vor, die zur Unwirksamkeit des Provisionsanspruchs führen kann.
• Offenlegungspflicht als Lösung: Der Makler kann eine Interessenkollision entschärfen, indem er beide Parteien vorab transparent über die Doppeltätigkeit informiert und deren Einverständnis einholt – dies schließt den Vorwurf einer verdeckten Interessenkollision aus, entbindet aber nicht von der Pflicht zu neutraler, ausgewogener Beratung.
• Halbteilungsgrundsatz als gesetzgeberische Reaktion: Die 2020 eingeführte Regelung zur hälftigen Provisionsteilung (§ 656c BGB) wurde auch als Reaktion auf strukturelle Interessenkollisionen eingeführt, bei denen der vom Verkäufer beauftragte Makler wirtschaftlich stärker an dessen Interessen orientiert war, obwohl der Käufer die Provision zahlte.
• Praxisrelevanz: Makler sollten Interessenkollisionen aktiv dokumentieren und offenlegen (z. B. im Maklervertrag oder per gesondertem Hinweis), um Haftungsrisiken und den Verlust des Provisionsanspruchs zu vermeiden.

Ein Makler vertritt sowohl den Verkäufer eines Hauses als auch eine Kaufinteressentin, die er selbst zuvor beraten hat. Er verschweigt der Käuferin einen ihm bekannten Feuchtigkeitsschaden im Keller, um den Verkauf nicht zu gefährden. Nach Vertragsschluss stellt die Käuferin den Mangel fest und verklagt den Makler erfolgreich auf Schadensersatz – zusätzlich verliert der Makler wegen der Pflichtverletzung seinen Provisionsanspruch gegenüber beiden Parteien.