Kaufnebenkosten-Kalkulation
Auch: Erwerbsnebenkostenaufstellung · Nebenkostenaufstellung Kauf · Erwerbskostenkalkulation
Die Kaufnebenkosten-Kalkulation ist eine detaillierte, auf das konkrete Objekt und Bundesland zugeschnittene Auflistung aller Kosten, die zusätzlich zum reinen Kaufpreis beim Immobilienerwerb anfallen. Sie umfasst insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie – je nach Fall – Maklerprovision.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist die Kaufnebenkosten-Kalkulation ein zentrales Beratungsinstrument in der Käuferberatung, weil viele Interessenten die Höhe der Nebenkosten unterschätzen und dies zu Finanzierungsproblemen oder geplatzten Käufen führen kann. Die wesentlichen Posten:
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (z. B. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland) des Kaufpreises – der mit Abstand größte Einzelposten. Die Sätze werden von den Ländern eigenständig festgelegt und ändern sich gelegentlich (z. B. Sachsen seit 2023 bei 5,5 %, Thüringen seit 2024 bei 5,0 %), daher stets den aktuellen Satz prüfen.
- Notarkosten: rund 1,0–1,5 % des Kaufpreises für Beurkundung des Kaufvertrags und Auflassungsvormerkung, gestaffelt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
- Grundbuchkosten: etwa 0,5 % des Kaufpreises für Eintragung der Auflassungsvormerkung, des Eigentumswechsels und ggf. der Grundschuld.
- Maklerprovision: sofern anfallend, seit der Teilungsreform bei Verkäufen von Wohnimmobilien an Verbraucher hälftig zwischen Käufer und Verkäufer zu tragen (§ 656c BGB), meist 3,57 % bis 7,14 % inkl. MwSt. je Seite, je nach Region.
- In Summe ergeben sich üblicherweise etwa 9–15 % des Kaufpreises an Erwerbsnebenkosten, wobei das Bundesland und die Höhe der Maklerprovision die größten Schwankungen verursachen.
Praxisrelevant: Die Kalkulation sollte immer objektbezogen und mit dem tagesaktuellen Grunderwerbsteuersatz des jeweiligen Bundeslandes erstellt werden, da sich Steuersätze und Provisionshöhen ändern können. Der Makler sollte die Kalkulation frühzeitig – idealerweise vor der ersten Besichtigung – mit dem Interessenten besprechen, damit dieser die Gesamtbelastung inklusive Eigenkapitalbedarf realistisch einschätzen kann, denn Banken finanzieren die Nebenkosten in der Regel nicht mit (Ausnahme: 100-%- oder 110-%-Finanzierung, die höhere Zinsen mit sich bringt).
Beispiel aus der Praxis
Für eine Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen mit Kaufpreis 350.000 Euro und hälftig geteilter Maklerprovision von je 3,57 % errechnet der Makler folgende Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (6,5 %) 22.750 Euro, Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,8 %) 6.300 Euro, Käuferanteil Maklerprovision (3,57 %) 12.495 Euro – insgesamt rund 41.545 Euro zusätzlich zum Kaufpreis.
Rechtsgrundlage
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) – Bemessungsgrundlage und länderspezifische Steuersätze.
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) – Gebührentabellen für Notar- und Gerichtskosten.
- § 656c BGB – Hälftige Teilung der Maklerprovision bei Verbraucherkäufen von Wohnimmobilien.