Kautionskonto

Für Makler, die Wohnraummietverträge vermitteln oder Hausverwaltungen beraten, ist die korrekte Anlage der Kaution ein häufiger Beratungspunkt:

• Trennungsgebot: § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB verpflichtet den Vermieter, eine als Geldbetrag geleistete Kaution bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist getrennt von seinem sonstigen Vermögen anzulegen.
• Übliche Umsetzung: In der Praxis wird meist ein offenes Treuhandkonto ("Vermieter, Kautionskonto Mieter XY") oder ein verdecktes Treuhandkonto geführt. Entscheidend ist, dass die Kaution im Insolvenzfall des Vermieters als Aussonderungsgut erkennbar bleibt und nicht in die Insolvenzmasse fällt bzw. nicht von dessen Gläubigern gepfändet werden kann.
• Zinsen stehen dem Mieter zu: Die Erträge aus der Anlage erhöhen die Kaution und stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 Satz 2 BGB); sie sind bei Vertragsende gemeinsam mit dem Kautionsbetrag abzurechnen.
• Abweichende Vereinbarungen zulasten des Mieters (z. B. Verzicht auf getrennte Anlage) sind gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.
• Praxisrelevanz für Makler: Wird im Zuge eines Objektverkaufs eine Hausverwaltung gewechselt oder ein Vermieterwechsel vollzogen, muss die Kaution samt Zinsen nachweislich übergeben bzw. auf ein neues Kautionskonto überführt werden. Fehlt der Nachweis einer insolvenzfesten Anlage, drohen dem (neuen) Vermieter Nachteile bei der Rückforderung durch den Mieter.

Ein Vermieter eröffnet bei Mietbeginn ein offenes Kautionskonto bei seiner Hausbank, auf das der Mieter 2.400 Euro (drei Nettokaltmieten) einzahlt. Über die Mietdauer von fünf Jahren erwirtschaftet das Konto geringe Sparzinsen, die bei Auszug zusammen mit der Kaution an den Mieter zurückgezahlt werden, soweit keine berechtigten Gegenansprüche des Vermieters bestehen.