Kellerabteil

Die rechtliche Einordnung des Kellerabteils ist für Makler von praktischer Bedeutung, weil sie Auswirkungen auf Übertragbarkeit, Belastbarkeit und Nutzungsrechte hat:

• Als Sondereigentum: Ist das Kellerabteil im Aufteilungsplan als eigenständige Einheit ausgewiesen und in der Teilungserklärung dem Sondereigentum der Wohnung zugeschlagen (§ 3, § 5 WEG), kann es rechtlich wie ein Teil der Wohnung behandelt werden – es kann grundsätzlich eigenständig belastet (z. B. mit Grundpfandrechten) werden, sofern es nicht zwingend mit der Wohnung verbunden ist.
• Als Sondernutzungsrecht: Häufiger ist die Konstellation, dass der Kellerraum rechtlich zum Gemeinschaftseigentum gehört, einem Eigentümer aber ein ausschließliches Nutzungsrecht (Sondernutzungsrecht) daran eingeräumt wird. In diesem Fall bleibt der Keller Gemeinschaftseigentum, das Nutzungsrecht folgt aber in der Regel dem Eigentum an der Wohnung und wird mit ihr übertragen.
• Bedeutung für den Kaufvertrag: Der Notar und Makler sollten in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan genau prüfen, welchem Eigentumstyp das Kellerabteil zugeordnet ist, da dies Einfluss auf Grundbucheintragungen, mögliche eigenständige Belastungen und die Instandhaltungszuständigkeit (Sondereigentum: Eigentümer selbst; Gemeinschaftseigentum: Gemeinschaft) hat.
• Praxisrelevanz: Bei Wertermittlung und Exposé-Erstellung sollte klar kommuniziert werden, ob ein Kellerabteil zur Wohnung gehört (im Kaufpreis enthalten) und ob es sich um Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht handelt, da dies bei Streitfällen (z. B. Nutzungskonflikten) rechtlich relevant wird.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung stellt sich heraus, dass das im Exposé beworbene Kellerabteil laut Teilungserklärung nicht als Sondereigentum, sondern lediglich als Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum ausgestaltet ist. Der Makler klärt den Käufer darüber auf, dass das Nutzungsrecht zwar mit der Wohnung übertragen wird, der Kellerraum rechtlich aber weiterhin der Gemeinschaft gehört.