Kommanditkapital
Auch: Kommanditeinlage · Kapitaleinlage
Das Kommanditkapital ist die Summe aller Kapitaleinlagen, die die Kommanditisten in eine Kommanditgesellschaft eingebracht haben. Bei geschlossenen Immobilienfonds bildet es das Eigenkapital, mit dem – zusammen mit Fremdkapital – Immobilien angekauft und finanziert werden.
Ausführliche Erklärung
Bei geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der GmbH & Co. KG setzt sich die Gesamtfinanzierung typischerweise aus Kommanditkapital (Eigenkapital der Anleger) und Fremdkapital (Bankdarlehen) zusammen. Das Kommanditkapital hat mehrere Funktionen:
- Eigenkapitalbasis: Es bildet das haftende Kapital, mit dem der Fonds gegenüber Gläubigern und Banken auftritt, und beeinflusst maßgeblich die erzielbare Fremdkapitalquote (Loan-to-Value).
- Grundlage der Gewinnverteilung: Ausschüttungen und Verlustzuweisungen erfolgen in der Regel proportional zum jeweiligen Kommanditanteil am Gesamtkommanditkapital.
- Handelsregistereintragung: Die Haftsumme jedes Kommanditisten (regelmäßig identisch mit oder abgeleitet von der Kommanditeinlage) wird im Handelsregister eingetragen und ist damit öffentlich einsehbar.
- Unterscheidung Pflichteinlage vs. Hafteinlage: In der Praxis zeichnet ein Anleger häufig eine höhere "Pflichteinlage" (z. B. inklusive Agio), während im Handelsregister nur ein Teil als "Hafteinlage" eingetragen wird – die Haftungsbeschränkung nach § 171 HGB bezieht sich auf die eingetragene Haftsumme.
Für die Wirtschaftlichkeit eines geschlossenen Immobilienfonds ist die Höhe des Kommanditkapitals im Verhältnis zum Fremdkapital (Eigenkapitalquote) eine Schlüsselgröße: Ein höherer Eigenkapitalanteil senkt das Risiko und die Zinslast, verwässert aber tendenziell die Eigenkapitalrendite durch den fehlenden Leverage-Effekt.
Für Makler ist das Kommanditkapital vor allem relevant, wenn Kunden Anteile an geschlossenen Immobilienfonds zeichnen oder verkaufen möchten und die Werthaltigkeit sowie das Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital des Fonds eingeschätzt werden muss.
Beispiel aus der Praxis
Ein geschlossener Immobilienfonds mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 20 Mio. Euro wird zu 8 Mio. Euro aus Kommanditkapital (Eigenkapital der Anleger) und zu 12 Mio. Euro aus Bankdarlehen finanziert. Die Eigenkapitalquote beträgt damit 40 %.