Kostenfeststellung
Auch: Schlussabrechnung Baukosten
Die Kostenfeststellung ist die vierte und letzte Stufe der Kostenermittlung nach DIN 276. Sie erfasst nach Abschluss und Abrechnung aller Bauleistungen die tatsächlich entstandenen Gesamtkosten eines Bauvorhabens, gegliedert nach Kostengruppen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Kostenfeststellung vor allem relevant, wenn es um den endgültigen Vergleich zwischen geplanten und tatsächlichen Baukosten geht – etwa bei der Beratung von Bauherren, der Bewertung abgeschlossener Bauträgerprojekte oder bei Streitigkeiten über Baukostenüberschreitungen.
Einordnung:
1. Kostenschätzung (Vorplanung)
2. Kostenberechnung (Entwurfsplanung)
3. Kostenanschlag (Vergabe, basierend auf Angeboten)
4. Kostenfeststellung (nach Fertigstellung, basierend auf den tatsächlichen Rechnungen und Schlussrechnungen der ausführenden Firmen)
Die Kostenfeststellung wird üblicherweise vom Architekten oder Projektsteuerer im Rahmen der HOAI-Leistungsphase 8 (Objektbetreuung) erstellt und dient mehreren Zwecken:
- Kontrolle: Abgleich mit der ursprünglichen Kostenberechnung bzw. dem Kostenanschlag zeigt, ob und in welchem Umfang das Budget eingehalten wurde.
- Dokumentation: Grundlage für spätere Wertermittlungen, steuerliche Abschreibungen (AfA-Bemessungsgrundlage) und ggf. Fördermittelnachweise.
- Haftungsfragen: Bei erheblichen Kostenüberschreitungen kann die Kostenfeststellung Ausgangspunkt für die Prüfung von Planungsfehlern oder Haftungsansprüchen gegen den Architekten sein (§ 650p BGB, Werkvertragsrecht).
Für Makler wichtig: Bei der Wertermittlung neu erstellter Immobilien oder der steuerlichen Beratung von Kapitalanlegern liefert die Kostenfeststellung die verlässlichste Zahl zu den tatsächlichen Herstellungskosten – oft relevanter für die AfA-Berechnung als der reine Kaufpreis bei Ersterwerb vom Bauträger.
Beispiel aus der Praxis
Nach Fertigstellung eines Mehrfamilienhauses stellt der Architekt anhand aller Schlussrechnungen die endgültigen Baukosten fest: Statt der im Kostenanschlag kalkulierten 1,2 Mio. Euro betrugen die tatsächlichen Kosten 1,28 Mio. Euro. Die Kostenfeststellung dokumentiert die Mehrkosten je Kostengruppe und dient dem Bauherrn als Grundlage für die steuerliche Abschreibung.
Rechtsgrundlage
DIN 276 „Kosten im Bauwesen" – definiert die Kostenfeststellung als abschließende Genauigkeitsstufe der Kostenermittlung; im Zusammenhang mit der HOAI-Leistungsphase 8 als Teil der Grundleistungen der Objektbetreuung.